报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年12月我国公募REITs一级市场有新上市产品且有多只待上市 二级市场价格延续下跌 不同类型REITs表现分化 同时相关政策推动市场发展[1][2][40] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 已上市项目 截至2025年12月31日 我国公募REITs产品达78只 发行规模2017.49亿元 交通基础设施类发行规模最大 为687.71亿元 园区基础设施类次之 为329.33亿元 12月华夏安博仓储REIT上市 发行规模24.48亿元[1][11] 待上市项目 截至2025年12月31日 有19只REITs待上市 16只为首发 3只为待扩募 本月多只产品项目状态更新 如中金厦门火炬产业园等4只首发产品更新至“已受理”[14] 二级市场表现 价格走势 - 大类资产层面：2025年12月 已上市公募REITs二级市场价格延续上月波动下行 中证REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 -3.77%和 -2.93% 加权REITs指数回报率为 -2.51% 与其他主流大类资产相比表现偏弱[16] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 特许经营权类跌幅更大 新型基础设施类REITs涨幅最大 回报率表现较好的是新型基础设施类和保障房类 分别达1.24%和0.05%[20][22] - 单只REIT层面：23只REITs上涨 55只下跌 涨幅前三为华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和华夏基金华润有巢REIT 跌幅前三为浙商沪杭甬REIT、国泰君安济南能源供热REIT和工银蒙能清洁能源REIT[24] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本月公募REITs成交规模环比下降 78只REITs月内总成交额108.2亿元 区间日均换手率均值0.55% 水利设施类区间日均换手率领先 成交额前三为交通基础设施类、消费基础设施类、园区基础设施类[26] - 单只REIT层面：成交规模和换手率表现分化 成交量前三为中金普洛斯REIT、华夏中国交建REIT、华夏基金华润有巢REIT 成交额前三为华夏华润商业REIT、华夏中国交建REIT、浙商沪杭甬REIT 换手率前三为华夏安博仓储REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT、工银蒙能清洁能源REIT[27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本月主力净流入总额11971万元 交易热情增加 底层资产类型中 交通基础设施类、消费基础设施类、仓储物流类净流入额前三 单只REIT中 华夏华润商业REIT、华夏安博仓储REIT、招商高速公路REIT净流入额前三[30] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额12.9亿元 环比下降 12月29日成交额最高 为31944万元 单只REIT中 华夏首创奥莱REIT、招商高速公路REIT、南方润泽科技数据中心REIT成交额前三[4][35] 相关政策 12月1日 国家发改委扩展基础设施REITs发行范围至15个行业 新增商业办公设施和城市更新设施领域 12月31日 证监会推动REITs市场高质量发展 出台商业不动产REITs试点公告 沪深交易所修订公募REITs业务规则[40]