行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且维持该评级 [2] 核心观点 - 2025年楼市延续调整，但降幅收窄，二手房表现优于新房，展望2026年，积极因素汇聚，曙光渐近 [4] - 改善和稳定房地产市场预期，2026年政策仍值得期待，关注房贷利率调整、收储/城改进展等 [4] - 首提住房品质提升主要目标，新一轮产品迭代周期已来，库存结构优、拿地及产品力强房企有望率先受益 [4] - 投资建议关注三条主线：受益“好房子”建设的房企、受益香港楼市止跌回稳的港资地产、净现金流及分红稳定的物管企业，同时关注经纪、代建、商业等细分领域 [4] 市场回顾与展望 - 2025年市场表现：全年重点30城商品房成交套数/面积同比下降15%和13%，降幅较2024年收窄6.5和9.4个百分点，典型十大城市二手房成交套数同比微增0.2%，好于新房（-19%），二手房成交占比由2024年的57.2%提升至62.3% [4] - 2026年展望：中性假设预计2026年全国房地产投资、销售分别下滑8.5%、6%，总量层面调整幅度已与海外接近，区域及产品层面香港楼市已逐步止跌回稳，“好房子”去化较好，购房者层面首付比例及房贷利率下行减轻置业压力 [4] 政策环境监测 - 重要政策：财政部、税务总局调整个人销售住房增值税政策，购买不足2年住房对外销售按3%征收率全额缴纳增值税，购买2年以上（含2年）住房对外销售免征增值税 [5][10] - 重要政策：住建部发布《关于提升住房品质的意见》，首次明确到2030年住房品质提升的主要目标 [4][5][10] - 重要政策：证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》 [5][10] 市场运行监测 - 周度成交：本周(12.27-1.2)重点50城新房成交2.4万套，环比上升0.6%，重点20城二手房成交1.3万套，环比下降33.7% [5][13] - 月度成交：12月重点50城新房月日均成交同比下降36.8%，环比上升34.6%，重点20城二手房月日均成交同比下降30.2%，环比上升9.3% [5][13] - 库存去化：截至2026年1月2日，16城取证库存9081万平方米，环比下降1.5%，去化周期为21.1个月 [5][16] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行2.5亿元，总偿还量39.3亿元，净融资-36.8亿元，2026年全年到期和提前兑付规模总计2927.8亿元，同比减少约2.15%，3月是到期压力最大月份，规模约474.6亿元 [5][22] - 地产股：本周房地产板块下跌0.69%，跑输沪深300指数（-0.59%），当前地产板块PE（TTM）为59.26倍，估值处于近五年94%分位 [5][27] - 个股表现：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为首开股份、禹洲集团、荣盛发展，排名后三为中骏集团控股、正荣地产、融信中国 [29][31] - 重点公司动态：旭辉境外债重组正式生效，化债约380亿元，华润置地与华夏基金联合设立购物中心Pre-REITs基金，招商蛇口深圳后海招商玺40套豪宅“日光” [32] 重点公司分析 - 华润置地：开发业务受益“好房子”趋势，持有经营物业提供稳定分红，2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年1月2日股息率5.2%，2021-2024累计减值233亿元，经营物业出表助力业绩稳健 [7] - 建发国际集团：资产优且分红高，2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升，2022-2024年分红稳定在20亿元以上，截至2026年1月2日股息率7%，2025年上半年拿地排名前四 [7] - 中国海外发展：低估值头部央企，截至2026年1月2日仅0.33倍PB，股息率4.4%，2025年涨幅2.6%，低于恒生指数（27.8%），2025年上半年权益拿地排名前二，2024年末在手货值超85%位于一线及强二线 [7] - 绿城中国：拿地进取的品质标杆，受益“好房子”趋势，2024、2025年上半年拿地靠前，2021-2024累计减值87亿元压力减轻，截至2026年1月2日市值/2024年销售额比为12%，PB为0.55倍 [7] - 重点公司对比：列举了多家重点房企的最新市值、2024年权益拿地金额、拿地金额/市值、2024年权益销售金额等关键指标进行对比 [34]