行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“推荐（维持）”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点认为，当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，在此背景下寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][32] - 投资策略提出从三个方向寻找地产alpha：开发类房企中的区域深耕型、稳定红利资产中的头部购物中心、以及中介龙头 [6][32][33] 板块行情 - 第52周（12月22日-12月26日），申万房地产指数上涨1.9%，在31个一级行业中排名第17位 [6][9][13] - 本周A股板块内涨幅第一为华联控股，涨幅达42.3%；跌幅第一为中天服务，周跌幅达15.4% [8][10][11] - 本周港股板块内涨幅第一为龙光集团，上涨7.6%；跌幅第一为金地商置，跌幅达7.0% [8][12][16] 政策要闻 - 北京：12月24日出台楼市新政，主要措施包括：1) 放宽非京籍家庭购房社保/个税年限，五环内由3年减为2年，五环外由2年减为1年；2) 支持多子女家庭，二孩及以上家庭可在五环内多购一套房；3) 降低二套公积金贷款最低首付比例，由不低于30%调整为不低于25% [6][14][15][17] - 河南：12月22日发布政策，加强住房政策支持，包括对多子女家庭提高20%公积金贷款额度，在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房可认定为首套等 [6][14][17] - 四川：12月23日省委经济工作会议指出，要因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式 [6][14][17] 公司动态 - 绿城中国：12月24日以3.92亿元竞得武汉一地块，溢价率10.11%，楼面价13852元/㎡ [6][17][18] - 招商蛇口：12月24日以底价5.3232亿元获得武汉一住宅地块，楼面价5999.8元/㎡ [6][17][18] - 旭辉控股集团：12月28日完成与平安附属公司的资产置换交易，以总代价3.02亿元出售天津项目100%股权，同时收购宁波项目50%股权，旨在优化资产结构、加速资金回笼，预计录得亏损约1132万元 [6][17][19] 销售端数据 - 新房市场（监测20城）：第52周商品房成交面积333万平方米，日均成交面积47.6万平方米，环比增加20%，但同比减少32% [6][20][24] - 年初至今（累计），20城商品房成交面积10288万平方米，累计同比减少15% [6][20] - 分城市级别看，第52周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-40%、-32%、-17% [21] - 二手房市场（监测11城）：第52周成交面积194万平方米，日均成交面积27.8万平方米，环比减少2%，同比减少30% [6][23][25][28] - 年初至今（累计），11城二手房成交面积9841万平方米，同比增加1% [6][23][28] - 分城市级别看，第52周一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-25%、-38%、-12% [23][26][28] 融资端 - 第52周发债企业大部分为地方国企 [29][30] - 江北嘴集团发行规模最大，发行一般中期票据20亿元，票面利率2.37% [29][30] - 苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低，为1.73% [29][30] 投资建议与关注标的 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度的区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][32] - 稳定红利资产（头部购物中心）：推荐太古地产，建议关注希慎兴业 [6][32][33] - 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][33]