报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级：增持 (维持) [7] - 房地产服务行业评级：增持 (维持) [7] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布的个人住房增值税新政，通过统一征收标准、降低交易成本，有望激活二手房流通效率，疏通改善需求置换链条，体现中央稳定房地产市场的鲜明态度，并为有产品力的房企带来机遇，重塑市场竞争格局 [1] - 政策调整：新政将持有不满2年住房交易的增值税率从5%降至3%，税费降幅高达40%，以不含税房价100万元计算，增值税及附加从5.3万元降至3.18万元，减免2.12万元 [2] - 市场影响：新政具有重要信号意义，表明在房地产供需关系发生重大变化的背景下，中央正着力稳定房地产市场，并打开对住房短期交易的软性限制 [3] - 市场趋势：房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速，2025年1-11月重点跟踪城市新房+二手房成交面积累计同比下降4%，但二手房成交面积累计同比增长5% [4] - 投资逻辑：交易链条的疏通为稳定市场蓄势，“优供给”政策导向有望推动企业竞争格局重塑 [5] 政策内容分析 - 税率调整：新政将原5%的征收率统一降至3% [2] - 规则统一：彻底取消一线城市政策差异，全国统一免征年限为2年，正式统一了征收标准 [2] - 针对群体：调整主要针对持有两年内的房产交易 [3] 市场影响与趋势 - 流通提速：新政有望进一步促进二手房流通效率，为置换需求释放储备势能 [4] - 三重激励：交易成本降低、房贷利率下行叠加“好房子”政策导向，形成三重激励，有望稳定未来新房市场 [4] - 市场转型：房地产存量替代增量交易的市场转型持续加速 [4] 投资建议与重点公司 - 推荐逻辑：重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股、依靠运营能力掌握现金流生命线的房企、受益于香港市场复苏的本地房企，以及受益于稳健现金流和分红优势的物管企业 [5] - 重点推荐公司列表： - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，投资评级买入 [9] - 绿城中国 (3900 HK)：目标价13.69港元，投资评级买入 [9] - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，投资评级买入 [9] - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，投资评级买入 [9] - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，投资评级买入 [9] - 绿城服务 (2869 HK)：目标价6.56港元，投资评级买入 [9] - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，投资评级买入 [9] - 建发国际集团 (1908 HK)：目标价21.60港元，投资评级买入 [9] - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，投资评级买入 [9] - 滨江集团 (002244 CH)：目标价13.18元，投资评级买入 [9] - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，投资评级买入 [9] - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，投资评级买入 [9] - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，投资评级买入 [9] - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，投资评级增持 [9] 重点公司最新观点摘要 - 龙湖集团 (960 HK)：作为深耕商业与地产的龙头，聚焦开发、运营、服务三大板块，财务纪律严明，经营具有长期主义，公司价值存在低估，目标价15.21港元 [11] - 绿城中国 (3900 HK)：2025年上半年业绩承压，但销售表现优于行业TOP10平均，且拿地力度加大，债务结构改善，现金流充裕，目标价13.69港元 [11] - 中国海外发展 (688 HK)：2025年中报盈利短期承压，但开发业务规模与运营优势保持行业领先，土储资源充裕优质，目标价19.08港元 [11] - 招商蛇口 (001979 CH)：2025年第三季度营收同比增长43.18%，投拓有力，产品力构筑相对优势，融资优势凸显，目标价12.79元 [12] - 招商积余 (001914 CH)：2025年第三季度营收稳健增长，毛利率同比改善，市拓新签合同额恢复同比增长，目标价15.68元 [12] - 滨江集团 (002244 CH)：2025年前三季度营收同比增长61%，归母净利润同比增长47%，在杭州具备显著深耕优势，待结转资源充裕，目标价13.18元 [13] - 华润置地 (1109 HK)：2025年上半年收入同比增长19.9%，经常性业务贡献稳定增长，“大资管”业务持续落地有望提升资产周转效率，目标价36.45港元 [13] - 中国金茂 (817 HK)：2025年上半年收入同比增长14%，归母净利润同比增长8%，开发业务销售额逆势增长，新项目利润兑现度较高，目标价1.81港元 [13]