报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 我国公募REITs已从试点迈入常态化发展阶段，收益表现介于沪深300与中证全债之间，与中证转债形成互补，适合平衡组合波动；当前流通盘持有主体高度集中，机构投资者主导；市场环境存在不确定性，建议采取哑铃配置策略，把握低位机会，兼顾“防御保收益”与“进攻赚弹性”需求 [1][2][74] 根据相关目录分别进行总结 市场复盘：从估值波动到价值回归 - 我国公募REITs发行规模稳步扩容，资产类型持续丰富，2025年发行规模回落，新增“首单”项目拓宽资产版图 [13] - 2021 - 2025年，我国公募REITs认购倍数波动显著，受产品供给稀缺性、市场情绪及资产类型收益预期共同驱动 [19] - 首批公募REITs上市后，二级市场走势分六个阶段，2025年REITs收益分化，核心原因包括权益市场走强、战配解禁等 [21][22] - 我国公募REITs收益表现介于沪深300与中证全债之间，与中证转债互补，波动率低于沪深300和中证转债、高于中证全债，与其他资产收益相关度低 [27] - 公募REITs流通盘持有主体高度集中，机构投资者主导，券商自营是主力，不同类型REITs持有人结构板块分化，券商自营偏好高流动性资产，保险资金侧重长期现金流稳定资产；公募基金FOF配置REITs产品数量扩张但节奏放缓，配置从分散到集中 [28][30][36] 基本面：资产类型表现分化 - 产业园REITs：核心资产抗跌，传统园区承压，2025年出租率与租金水平“分化加剧、供需博弈”，优质科创园区、核心区位资产抗跌性强 [42] - 仓储物流REITs：2025年营业收入多波动下降，出租率头部稳健、部分波动显著，租金水平整体下行，核心区位、高标仓储及稳定客户结构资产抗风险能力突出 [46] - 消费REITs：2025年呈现显著分化特征，出租率高位稳健、租金水平分化，核心区域REITs出租率高，高端消费REITs租金优势突出，奥莱业态承压 [51] - 保障房REITs：市场整体运营韧性强，多数REITs出租率维持高位，租金水平波动小，核心城市租赁刚需释放，住房业态抗风险能力突出 [54] - 交通REITs：核心驱动逻辑为出行需求复苏与资产运营效率提升，车流量和通行费表现分化，出行需求复苏为板块注入动力，核心路段资产韧性突出 [57][58] - 生态环保REITs：运营表现回暖，中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT三季度营收同比增长，生活垃圾处理和污水处理量及产能利用率有不同表现 [61] - 能源REITs：光伏风电冷暖两重天，除华夏特变电工新能源REIT外，其余能源REITs2025年营收下滑，光伏领域表现亮眼，风电领域普遍低迷 [63] - 市政REITs：运营压力增加，国泰海通济南能源供热REIT供热面积和收费面积基本稳定，但停热率和收费率在2025年三季度显著降低 [67] - 水利REITs：波动后爆发，银华绍兴原水水利REIT营业收入在第三季度环比增长52%，原水价格稳定，供应原水量环比增加是营收增长关键 [69] - 新型基础设施REITs：蓄势待发，南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT第三季度首次披露营收，托管服务费收缴率均为100% [71] 投资建议：政策红利与资产分化下的结构性机会 - 一级市场：REITs打新热度退却，打新收益降低，一二级市场价差收窄，新上市REITs短期热度回落，不同资产类型表现分化，建议参与一级市场打新与战配聚焦优质项目，对锁定期长的战配类型保持审慎 [75] - 二级市场：采取哑铃策略，投资中摒弃短期波段交易思维，以长期价值投资视角参与；适当配置REITs可提升组合夏普指数，但比例并非越高越好；关注短期解禁扰动，2026上半年解禁高峰，长期优质标的具备配置价值，建议锚定“政策红利+资产优质”主线，挖掘刚需资产稳定分红价值，布局新基建赛道分享资产增值红利，把握扩募增量机会 [74][77][82]