市场现状：供需两弱 - 2024-2025年美联储累计降息175个基点，但美国房地产市场未复苏，呈现供需两弱状态[2][12] - 2025年8月新房与成屋年化销售量480万套，低于2024年12月的501万套[12] - 2025年二至三季度美国住宅投资环比折年率均为-5.1%，新建私人住宅在建量与完工量同比分别录得-13.3%和-8.4%[15] - 美国住房供应短缺约280万套，预计需10年左右填补缺口[21] 核心矛盾：房贷利率高企 - 房贷利率降幅有限是市场疲弱核心原因，当前利率维持在6%以上，显著高于存量抵押贷款利率均值4.3%[3][21][45] - 高利率导致“锁仓效应”，约80%借款人的存量利率低于6%，抑制成屋供给[21] - 2025年12月底，10年期美债、30年期美债、30年期抵押贷款利率分别为4.2%、4.8%、6.2%，较2024年9月变动+41、+78、-14个基点[33] 外部压力：成本与风险 - 特朗普关税政策推高建筑成本，钢铁、铜、铝等关键材料面临50%关税，软木材面临10%关税及多项附加税[39] - 关税预计导致未来五年新建房屋数量减少约45万套，相当于2020-2024年新建成房屋总数减少6%[40] - 2025年三季度末美国住房抵押贷款拖欠率升至1.7%，高于2023年末的1.4%，推升房贷风险溢价[46] 政策展望：特朗普房改路径与局限 - 预计2026年特朗普房改将沿降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径推进[4][51] - 政策可能包括将抵押贷款最长年限由30年延至50年，以及推行可转移抵押贷款[51][53] - 但政策面临立法、司法约束，且新房建设周期（独栋住宅平均9.1个月）导致供给无法快速响应[58] - 基准判断2026年美国房地产将维持弱复苏状态[4][59] 周期前瞻指标 - “现有房贷利率-存量房贷利率”利差是指引美国地产周期的前瞻变量，利差收窄至90-100个基点时或预示周期启动[5][60] - 对应合意房贷利率约为5.2%-5.3%（当前6.2%），10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右（当前4.2%）[5][61]