报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 报告核心观点 - 报告认为，北京楼市政策优化力度较为温和，预期效果可能是市场小幅脉冲回暖 [8] - 报告指出，当前房地产演绎后周期属性，经济见底地产才能见底，租金（反映居民收入）比租金收益率更为重要 [15] - 报告预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要，并提出了三个投资方向 [18] 政策优化内容总结 - 限购政策优化：非京籍居民购买五环内商品住房的社保/个税缴纳年限由3年调整为2年，购买五环外由2年调整为1年；二孩及以上多子女家庭可在五环内再多购买一套商品住房 [5] - 商业贷款政策优化：各银行在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔贷款的具体利率水平，首套房、二套房房贷利率下限均为3.05% [5][6] - 公积金贷款政策优化：使用公积金贷款购买二套住房的最低首付款比例调整为不低于25% [5] - 多子女家庭政策优化：京籍多子女家庭在五环内可购买商品住房数量由2套增至3套；符合条件的非京籍多子女家庭在五环内可购买数量由1套增至2套 [6] 市场现状与数据分析 - 新房成交：2025年1-11月北京新房成交面积约420万方，同比下降9%；11月单月成交28万方，同比下降52% [8][10] - 土地市场：2025年1-11月北京宅地成交面积359万方，预计全年成交面积同比下降；供地结构上，海淀区、朝阳区宅地成交面积增加，而丰台、昌平、大兴区等供地明显减少 [11][13][14] - 行业宏观背景：2024年国有土地使用权出让收入为4.9万亿元，较高点下降44% [17] 行业逻辑与判断 - 后周期属性：地产承压导致广义财政支出下滑，总需求曲线左移，过量库存及土地财政失效使得地产无法成为启动经济的外生变量，因此地产将演绎后周期逻辑 [15] - 定价核心：资产价格（如房价）的定价可简化为租金/租金收益率，但估值的拐点取决于市场对分子端（租金，反映居民收入）预期的变化，而非静态估值本身 [15] - 市场见底条件：唯有足够推动总需求曲线右移的政策出台，经济向好收入改善后，地产才能量价见底；二手房交易价格抬升需要居民收入好转来改善买家出价能力和卖家持房能力 [15] 投资建议与关注方向 - 开发类房企：建议关注高拿地精准度、区域深耕型的房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [18] - 稳定红利资产（购物中心）：推荐旗下购物中心为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [18] - 稳定红利资产（中介龙头）：建议关注通过对经纪人强管控建立高效中央交易系统的中介龙头贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [18]