行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [1] 核心观点 - 中央经济工作会议强调稳定房地产市场，市场对政策预期升温，降低房贷利率以增加购房吸引力仍有必要 [2] - 对比海外调整周期，当前国内量价调整幅度已接近，但调整时间（截至2025年10月为4.1年）略低于海外（5.13年），若简单类比，2026年下半年到2027年行业或迎来底部企稳 [2] - 2025年第二季度中国香港Hibor下调导致房贷利率下降是区域楼市企稳重要因素，若2026年房贷利率超预期下调，可能形成类似催化，需关注2026年下半年到2027年楼市企稳可能性 [2] - 投资建议关注三条主线：1）历史包袱轻、库存结构优、拿地及产品力强的房企；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产；3）净现金流及分红稳定的物管企业，同时关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业 [2] 政策分析 - 商业不动产REITs启动试点，发行范围扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆等新领域，有助于盘活存量商业不动产、推动房企向资产运营转型及实现轻重分离 [3][4][5] - 中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，提及控增量、去库存、优供给，预计后续存量房收储用于保障性住房、房贷利率下调及住宅限制政策松绑将继续推进 [2][4][5] - 广州、佛山、成都等地推动收购存量商品房用作保障性住房、加大存量土地“收调供”力度、允许自持商业物业有条件调整和转让，以优化存量资源利用 [6][7] 资金状况 - 2025年11月M2同比增长8%，增速环比下滑0.2个百分点；社融存量同比增长8.5%，增速环比持平 [2][12] - 2025年11月单月新增居民中长期贷款100亿元，同比少增2900亿元 [2][12] - 2025年第三季度新发放个人住房贷款利率为3.07% [2][16] - 2025年11月房企境内信用债发行规模310亿元，环比上升3.9%，平均发行利率2.25%，整体仍处于低位 [13][16] 楼市表现 - 受上年第四季度高基数影响，2025年10月以来楼市同比降幅呈现扩大趋势 [2][17][20] - 2025年11月重点50城新房日均成交同比降43.1%，环比降4.6%；12月（截至12日）同比降48.9%，环比升8.8% [2][20] - 2025年11月重点20城二手房日均成交同比降27.8%，环比升14.4%；12月（截至12日）同比降27.9%，环比升12.9% [2][20] - 2025年11月35城商品房平均批准上市面积29.2万平米，环比升16.3%；销供比回升至109.6%，环比降24.1个百分点；平均出清周期51.5个月，环比升2.6个月 [22][23] - 2025年11月70个大中城市新建住宅价格环比降0.4%，二手住宅环比降0.7%，新房表现优于二手；一、二、三线城市二手住宅价格环比分别降1.1%、降0.6%、降0.6%，价格持续承压 [24][26] 土地市场 - 临近年底土地供给规模维持高位，2025年11月百城土地供应建面3.1亿平米，环比升130%；百城成交建面1.2亿平米，环比降1%；百城平均溢价率2.73%，环比降0.6个百分点 [2][27] 房企动态 - 克而瑞百强房企2025年11月单月销售金额同比下滑36.8%；前11月累计销售金额同比下滑18.8%，降幅较上月扩大2.1个百分点，预计12月同比降幅或仍在高位维持 [2][30][35] - 2025年11月50强房企平均拿地销售金额比19%、拿地销售面积比31%，环比分别降13个百分点、7个百分点，大悦城、中国金茂、滨江集团拿地强度靠前 [2][36][39] - 2025年1-11月，TOP100企业拿地总额同比增长14.1%，延续增长态势 [36][39] 板块表现 - 2025年11月申万地产板块跌2.81%，跑输沪深300指数（-2.46%） [2][40][43] - 截至2025年12月15日，地产板块PE（TTM）为58.54倍，估值处于近五年94.24%分位 [2][40][43] - 2025年11月上市50强房企涨跌幅排名前三为富力地产、华夏幸福、华侨城A，排名后三为旭辉控股集团、禹洲集团、世茂集团 [41][43] 重点覆盖标的 - 报告列出了保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、保利物业、中海物业、招商积余、绿城管理控股、华润置地、贝壳-W共14家公司的股票价格、每股收益预测及市盈率估值，评级均为“推荐” [44]