核心观点 - 过去一周REITs市场整体下行，中证REITs全收益指数周度下跌0.29%收于1028.5点，期间一度下探至1020点后回升[4][6] - 市场表现分化显著，新型基础设施和市政环保类REITs领涨，而交通和仓储类REITs表现疲软[4][6] - 规模权重较大的高速板块持续调整是导致REITs指数下行并突破四季度新低的重要原因[4][6] - 市场对REIT待解禁项目的博弈节奏提前，解禁行情模式发生变化[4][7] - 市场交易活跃度边际回升，日均交易额达4.3亿元，新型基础设施板块换手率最高[4][17] 市场行情总结：二级行情回顾 - 指数整体表现：过去一周（2025年12月8日-12月12日）中证REITs全收益指数下跌0.29%，收于1028.5点[4][6] - 板块表现分化：八大板块按周度涨幅排序为：新型基础设施（+1.54%）、市政环保（+0.54%）、保障房（+0.41%）、产业园（+0.32%）、消费（-0.25%）、能源（-0.43%）、仓储（-0.56%）、交通（-0.79%）[4][6] - 市场走势特征：市场先下后上，全收益指数一度下行至1020点位后回升[4][6] - 下跌主因分析：规模权重较大的高速板块持续调整是导致指数下行并突破四季度新低的关键因素[4][6] - 潜在政策影响：近期部分机构探讨进一步完善REIT本息拆分计价模式，预计对特许经营权类项目影响更大，调仓换仓可能导致后续行情波动[4][6] 市场行情总结：解禁项目博弈 - 涨幅集中领域：过去一周涨幅最高的项目集中在近期已解禁或待解禁的项目中[4][7] - 具体项目表现：已解禁的重庆两江产业园项目和南京建邺产业园项目，以及待解禁的成都高投产业园项目表现突出[4][7] - 博弈节奏变化：市场对REIT待解禁项目的博弈节奏有所提前，解禁行情已从传统的“解禁日前深度调整，解禁日后反弹”转变为“解禁日前完成深跌反弹”[4][7] - 学习效应显现：从最新解禁项目行情走势看，在学习效应下，解禁日前的调整深度预计将得到一定缓解[4][7] 市场行情总结：交易活跃度 - 整体交易额：过去一周REITs市场日均交易额为4.3亿元，较前一周边际上行[4][17] - 板块换手率：分经营模式看，新型基础设施和市政环保类REITs周度日均换手率相对较高，分别为0.87%和0.47%；消费和保障房类REITs换手率相对较低，分别为0.33%和0.31%[4][17] - 历史交易数据：报告提供了自2025年1月6日至12月8日各周的板块日均成交量与换手率详细数据[21][22] 项目表现与估值数据 - 个股周度涨幅：报告列举了众多REIT项目的日度及周度涨幅，例如华泰紫金南京建邺产业园REIT周涨7.33%，中金重庆两江产业园REIT周涨5.07%[16] - 估值指标：报告提供了各项目的REITs收益率与现金分派率数据，例如红土创新深圳安居REIT收益率为2.85%、现金分派率2.70%，华夏中国交建高速REIT收益率为9.66%、现金分派率4.70%[19] - 分派率变化：多数项目分派率较前一周变化微小，例如华夏北京保障房REIT分派率变化为-0.02%，而华夏南京交通高速公路REIT分派率变化为+0.65%[19]