行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大势" [1] 核心观点 - 上海房产税新政通过拉平户籍差异促进需求释放，本质是限购政策放松的配套措施 [2][14][15] - 2024年924新政动能减弱，需更多政策支持楼市信心恢复，重点关注需求侧限购调减、供给侧库存化解和行业品质转型 [3] - 二手房市场呈现量升价稳态势（滚动四周同比+16.00%），新房市场仍处于磨底阶段（滚动四周同比-25.99%） [2][6] - 建议关注存量地产三大方向：二手中介、商业地产（新城控股）、物业服务及优质土储开发商（中国金茂） [6][17] 市场表现分析 股票市场 - A股房地产板块本周涨0.71%，跑赢大盘1.16pct，近一季度累计涨20.86% [3][8][21] - 港股地产建筑板块本周跌2.81%，跑输大盘3.41pct [3][32] - 个股表现分化：A股首开股份涨31.76%领涨，*ST中迪跌10.04%领跌；港股花样年控股涨26.32%最佳，雅居乐集团跌17.59%最弱 [28][36] 信用债市场 - 本周地产信用债发行60.40亿元，净融资额-51.44亿元 [3][20] - 年内累计净融资-299.07亿元，同比恶化120.75亿元（去年同期-178.34亿元） [3][41] REITs市场 - 整体指数本周微涨0.06%，产权型REITs涨0.32%，特许经营权型跌0.26% [4][43] - 成交额11.91亿元（环比-9.85%），换手率0.43%（环比-0.03pct） [4][43] - 华夏华润有巢REIT周涨2.20%领涨，国金中国铁建REIT跌6.32%领跌 [43][55] 楼市成交数据 新房市场 - 45城本周成交22.55万㎡，滚动四周同比-25.99%，累计同比-14.95% [6][73] - 一线城市表现相对稳健（滚动四周同比+3.21%），三四线持续承压（同比-49.36%） [6][73] 二手房市场 - 14城本周成交157.17万㎡，滚动四周同比+16.00%，累计同比+7.74% [6][82] - 各线城市全面正增长：一线+38.82%、二线+14.27%、三四线+70.10% [6][82] 土地市场动态 百城整体 - 供应建面2361万㎡（环比+29.74%），成交建面1771万㎡（环比-7.72%） [5][91] - 溢价率2.18%（环比-3.14pct），成交总价225亿元（环比-27.14%） [5][91] 分线城市 - 一线城市：供应增32.46%但成交降24.82%，溢价率0% [5][100] - 二线城市：供需双升（供应+15.30%，成交+11.33%），溢价率1.13% [5][109] - 三四线城市：供应增39.05%但成交降15.30%，溢价率2.78% [5][118] 政策解读 - 上海919房产税新政是对825政策的细化落地，主要调整非沪籍家庭二套及以上住房的税收减免标准，与沪籍家庭拉平 [14][15][16] - 政策保持首套税收减免标准不变，重点降低非沪籍多套住房持有成本 [17][19] - 与此前外环外限购放开形成政策合力，促进购房需求边际释放 [6][17]