行业投资评级 - 投资评级为看好并维持 [10] 核心观点 - 止跌回稳的政策目标曾提振市场预期 但4月以来边际下行压力再次加大 产业政策宽松概率逐步提高 后续只是节奏问题 [4] - 行业量价快速下行阶段可能已经过去 核心区和好房子具备结构性亮点 [4] - 去年4月和9月对应优质地产股的底部区间 当前股票位置较底部的溢价并不大 且市场整体估值抬升也提供了补涨空间 [4] - 重视具备轻库存 好区域和产品力的龙头房企 以及拥有稳定现金流的经纪龙头 商业地产和央国企物管 [4] 市场表现 - 本周长江房地产指数上涨1.13% 相对沪深300的超额收益为+1.58% 行业排名相对靠前（8/32） [5][13] - 年初至今长江房地产指数上涨12.76% 相对沪深300的超额收益为-1.65% 行业排名居中（19/32） [5][13] - 本周房地产板块表现一般 开发类分化 物管类以下跌为主 收租类有涨有跌 [5] - 开发公司周度涨跌幅均值为0.04% 物业公司周度涨跌幅均值为-2.29% REITS周度涨跌幅均值为-0.15% [14] 政策动态 - 重庆促进住房消费健康发展 包括多渠道争取资金支持保障性住房和租赁住房建设 持续推进城中村和城乡危旧房改造 [6][15] - 重庆加大租购住房 城镇老旧小区住宅加装电梯提取住房公积金支持力度 引导金融机构合理降低商业性个人住房贷款利率 [6][15] - 重庆优化个人住房套数认定办法 支持改善性住房消费 2025年5月30日至12月31日 对在中心城区新购商品住房且一年内出售原有住房的给予新购住房总房款1%的补贴 [6][15] - 上海优化房产税相关政策 持居住证满3年且在本市工作生活者首套住房免征房产税 第二套及以上人均面积≤60㎡免征 超出部分征税 [6][15] - 上海持证未满3年先征后退 2025年1月1日起执行 多缴税款可退 [6][15] 销售数据 - 本周37城新房成交面积四周滚动同比-4.2% 较上周+8.0个百分点 17城二手房成交面积四周滚动同比+19.4% 较上周+8.0个百分点 [7][17] - 年初至今37城新房成交面积累计同比-5.7% 17城二手房成交面积累计同比+15.1% [7][17] - 9月截至19日 37城新房成交面积当月同比+5.2% 17城二手成交面积当月同比+29.1% 12城新房及二手合计+18.9% [7][32] 定价分析 - 开发类地产股市净率角度估值差异很大 二分法可更有效理解市场定价逻辑 [2][8] - 首先区分库存结构 评估权益未售货值中低效库存比例 低效库存价格降幅较大 计提减值准备是否充分 继续降价能否实现去化 未来可能亏损体量决定估值扣减项目 [2][8] - 然后评估有效货值和新增拿地能支撑的销售水平及盈利能力 在持续经营假设下给予销售或拿地隐含净利润适当市盈率倍数 这决定估值增量项目 [2][8] - 低效库存的估值扣减加上优质库存的估值增量共同决定开发业务的合理估值 [2][8] - 在房价不涨背景下快速去化是最优选择 地价也会反映房价下跌 [8] - 库存较轻 区域较好且品牌较优的房企是最优选择但定价相应比较公允 股价弹性未必更大 [8] - 有一些滞重库存但区域能级较好且降价能够有效去化 新增拿地和销售明显领先的边际型房企当前估值并不高 后续可能隐含更大的股价弹性 [8]