行业投资评级 - 投资评级：优于大市（维持）[1][2] 核心观点 - 7月地产基本面继续走弱，新房销售量价和投融资指标加速下跌，一线城市二手房价相比二三线明显补跌[4][60] - 北京出台的楼市新政或意味着新一轮放松的开始，地产股的博弈窗口有望开启[4][60] - 推荐个股：中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家[4][60] 行业数据总结 销售数据 - 2025年1-7月全国商品房销售额49566亿元，同比-6.5%，降幅较1-6月扩大1.0个百分点[3][5] - 2025年1-7月全国商品房销售面积51560万㎡，同比-4.0%，降幅较1-6月扩大0.5个百分点[3][5] - 7月单月商品房销售额5325亿元，同比-14.1%，销售面积5709万㎡，同比-7.8%，均创2022年以来历史同期新低[5] - 7月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和44%[5] 价格数据 - 2025年1-7月新建商品房销售均价9613元/㎡，同比-2.6%，7月单月均价9326元/㎡，同比-6.8%[16] - 70城新房价格同比-3.4%，降幅连续9个月收窄；二手房价格同比-5.9%，降幅连续10个月收窄[16] - 一线城市二手房价环比-1.0%，跌幅连续3个月超过二三线城市[16] 开发投资与资金 - 2025年1-7月房地产开发投资53580亿元，同比-12.0%，降幅较1-6月扩大0.8个百分点[3][35] - 2025年1-7月房企到位资金57287亿元，同比-7.5%，降幅较1-6月扩大1.3个百分点[3][35] - 7月开发投资和到位资金分别相当于2019年同期的62%和48%[35] - 定金及预收款同比-9.9%，个人按揭贷款同比-9.3%，销售走弱拖累资金[35] 开竣工数据 - 2025年1-7月房屋新开工面积35206万㎡，同比-19.4%，降幅较1-6月收窄0.6个百分点[3][49] - 2025年1-7月房屋竣工面积25034万㎡，同比-16.5%，降幅较1-6月扩大1.7个百分点[3][49] - 7月新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和50%[49]