核心观点 - 6月开工未售去化周期较5月下降，显示库存压力边际缓解 [1] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动房地产需求筑底的关键观察点 [6] - 房地产板块当前调整后PB约1.0倍，已反映现房销售等对商业模式的担忧，进入投资区间 [6] - 销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，估值更具吸引力 [6] 市场表现 - 7月1-17日样本城市新房网签面积同比-22%，降幅较6月扩大9 PCT [4] - 一线城市新房网签面积同比-22%，降幅较6月扩大21 PCT [4] - 二线城市新房网签面积同比-25%，降幅较6月扩大1 PCT [4] - 三线城市新房网签面积同比-31%，降幅较6月扩大13 PCT [4] - 样本城市二手房网签面积同比-9%，降幅较6月扩大5 PCT [4] 土地市场 - 2025年1-6月300城累计土地成交建面同比-5%，降幅较1-5月收窄2 PCT [22] - 300城累计土地成交均价同比+33%，增幅较1-5月扩大2 PCT [22] - 6月单月300城土地出让金同比+36.9%，增幅较5月扩大15.2 PCT [31] - 一线城市1-6月累计土地成交建面同比+14%，成交均价同比+23% [22] 库存与去化 - 开工未售口径库存和去化周期较5月边际下降 [33] - 推盘未售口径库存较5月边际上升，但去化周期下降 [33] - 一线城市推盘未售库存较上月下降，二线和三四线城市上升 [36] 前瞻指标 - 12个样本城市6月二手带看人数环比-8.3%，由5月的+3.9%转负 [46] - 12个样本城市挂牌价调涨房源占比环比-8.8%，降幅较5月扩大4.5 PCT [51] - 北京二手价格和租金同比降幅扩大，上海二手价格降幅扩大而租金降幅收窄 [41] - 广州和深圳二手价格和租金同比降幅均收窄 [41]