报告行业投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 判断房贷利率下降或推动新房及二手房总需求筑底，新房市场供需环境较二手房或更早改善 [6] - 判断现房销售政策大概率试点推进，房地产发展新模式或助优质公司构筑“护城河”，关注存量政策优化落地和城市更新工作推进 [6] - 认为围绕合理估值区间投资更可取，当前板块已进入投资区间，销售前 5 重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍 [6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21 年后资产负债表贡献利润表较优、部分企业信用溢价、困境反转 [6] 根据相关目录分别进行总结 新房网签 - 7 月 1 日 - 10 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去 4 年同期水平 [10][12][13] 二手房网签 - 7 月 1 日 - 10 日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积同比降幅扩大，环比高于过去 4 年同期水平 [16][18][21] 滚动网签 - 新房和二手房日均网签面积均低于 2019 - 2024 年同期水平 [22] 拿地 - 2025 年 1 - 6 月，300 城累计土地成交建面同比降幅较 1 - 5 月收窄 2 PCT 至 - 5%，成交均价同比增幅较 1 - 5 月扩大 2 PCT 至 33% [24] - 2025 年 6 月，推出建面和成交建面均同比降幅收窄，流拍率较上月下降 4.2 PCT [26] - 2025 年 6 月，300 城成交楼面均价同比增幅扩大，土地溢价率较上月下降 0.3 PCT [29] - 2025 年 6 月，300 城土地出让金同比增幅较 5 月扩大 15.2 PCT 至 + 36.9% [32] 库存 - 最新一期，拿地未售、开工未售和推盘未售口径库存均较 4 月边际下降，拿地未售和推盘未售口径去化周期较 4 月边际上升，开工未售口径去化周期较 4 月边际下降 [34] - 2025 年 5 月，一线城市推盘未售库存较上月上升，二线和三四线城市推盘未售库存较上月下降；一线城市推盘未售去化周期较上月下降，二线和三四线城市推盘未售去化周期较上月上升 [36] 前瞻及佐证 - 截至 2025 年 5 月，居民新增存款趋势和居民存款余额趋势均同比增幅收窄 [40] - 截至 2025 年 5 月，居民新增中长期贷款趋势项同比增幅扩大，新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄 [41] - 截至 2025 年 5 月，北京、广州和深圳二手价格指数同比降幅收窄，而二手租金指数同比降幅扩大；上海二手价格和二手租金指数均同比降幅收窄，但二手价格降幅收窄幅度小于二手租金指数 [44] - 截至 2025 年 6 月，12 个样本城市平均带看人数环比下降 8.3%，在 5 月 + 3.9%的基础上转负 [45] - 根据招商证券房地产组货币活化指数观察，货币活化指数（M1/M2 口径，截至 2025 年 5 月）较上月上升 [47] - 根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2025 年 7 月，宏观层面流动性同环比宽松力度扩大 [49] - 截至 2025 年 6 月，12 个样本城市挂牌价调涨房源占比环比下降 8.8%，环比降幅较 5 月扩大 4.5 PCT [50] 行业规模 - 股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 2820.4 十亿元，占比 3.1%；流通市值 2669.9 十亿元，占比 3.2% [8] 行业指数 - 绝对表现 1m 为 5.5%、6m 为 8.8%、12m 为 43.6%；相对表现 Jul/24 为 2.4%、Nov/24 为 1.3%、Jun/25 为 27.8% [9]