行业投资评级 - 维持房地产行业"增持"评级 [1] 核心观点 - 新房和二手房成交面积同环比均回落：36城新房成交面积166.2万方（环比-34.4%，同比-12.5%），15城二手房成交面积126.2万方（环比-23.7%，同比-17.1%）[3] - 城市更新政策持续释放动能：中央财政支持20个城市实施城市更新行动，包括北京、天津、苏州、广州等[3][75] - 库存去化周期分化：13城新房去化周期18.8个月（环比+0.5个月），其中三四线城市达42.4个月（环比+0.7个月）[3] 市场数据 新房市场 - 一线城市成交全面下滑：北京（环比-42%）、上海（环比-41%）、广州（环比-40%）、深圳（环比-34%）[13] - 能级城市表现：新一线城市杭州（环比-4.3%）、苏州（环比-17.3%），二线城市宁波（环比-12.8%），三四线城市温州（环比-28.6%）[15][19][20] 二手房市场 - 一线城市：北京环比-42.0%，深圳环比-33.6% [25][26] - 新一线城市：杭州环比-4.3%，苏州环比-17.3% [26][31] 土地市场 - 百城土地成交建面739万方（环比-68.4%），楼面价2278元/平（环比+45.9%），溢价率0.7%（环比-2.9%）[49] - 土地供应量锐减：百城供应土地建面1942.6万方（环比-46.0%）[45] 投资建议 房地产开发 - 推荐华润置地（预测2025年PE 5.99倍）、保利发展（PE 17.70倍）、滨江集团（PE 8.47倍）[8][10] - 建议关注绿城中国（未覆盖）[8] 物业管理 - 推荐华润万象生活（预测2025年PE 18.72倍）、绿城服务（PE 13.34倍）[8][10] 房地产经纪 - 推荐贝壳（未披露估值），建议关注我爱我家[9] 政策动态 - 中央层面：城市更新行动覆盖20城，包括哈尔滨、郑州、长沙等[75] - 地方政策：福建推进"好房子"建设试点，江苏实施房票安置和以旧换新政策[76]