行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 土地收储政策推进有望改善地产库存问题 看好重点城市区域市场量价回升 以及"三好"房企估值修复[5] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳[5] - 规范文件持续出台有望给予地方政府更明晰操作指引 加速专项债券收地落地 从而平衡土地供需 改善房企流动性 进一步筑牢"止跌回稳"趋势[1] 增量信息总结 收地范围规范 - 优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划 24年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围[2] - 截至24年10月末 我国存量未开工土地计容建面约12.9亿平 这些土地可能优先成为土地储备对象[2] - 江苏 山东闲置土地绝对规模较高 若考虑"闲置土地/土地出让面积" 则重庆 云南 辽宁 宁夏 青海的库存压力相对更大[2] - 时间维度上 20-23年出让的地块占到63%[2] 申报审核流程 - 明确地方各级自然资源部门在专项债券发行前后的职责 包括编制审核项目实施方案 指导督促上缴专项债券还本付息资金等[3] - 地方各级财政部门要做好专项债券发行管理监督工作[3] - "自审自发"试点地区经省级人民政府审核批准后即可发行 无需财政部 自然资源部审核 政策落地效率更高[3] - 试点地区包括北京 上海 江苏 浙江 安徽 福建 山东 湖南 广东 四川及河北雄安新区[3] 资金收益平衡 - 强调专项债券发行和使用应当严格对应到项目 确保项目融资收益平衡[4] - 允许专项债券资金在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用 但以单个土地储备项目为单位确保平衡[4] - 强调合理确定专项债券用于土地储备的发行期限 并未限定具体期限 地方可根据土地市场供需关系自行确定[4] 市场数据与进展 - 截至3月10日 广东 四川 吉林 江西等已公示拟使用专项债券收地的金额约500亿元[1] - 北京 广东已率先发行用于土地储备的专项债券共424亿元 其中广东的307亿元全部用于回收闲置土地[1] 重点推荐公司 - 推荐城投控股 目标价6.61元 市值104.22亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.22/0.49/0.59元[9][10] - 推荐城建发展 目标价7.43元 市值101.09亿元 预计2025-2026年EPS分别为0.25/0.40元[9][10] - 推荐滨江集团 目标价12.35元 市值326.39亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.90/0.95/0.98元[9][10] - 推荐招商蛇口 目标价13.20元 市值858.97亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.61/0.66/0.72元[9][10] - 推荐建发股份 目标价12.37元 市值293.24亿元 预计2024-2026年EPS分别为1.03/1.37/1.63元[9][10] - 推荐新城控股 目标价15.83元 市值295.71亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.33/0.34/0.36元[9][10] - 推荐招商积余 目标价14.03元 市值111.23亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.76/0.85/0.95元[9][10]