行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 核心观点 - 房地产市场热度自高位小幅回落但仍处相对高位 上周44城新房备案数据环比下降30% 其中一线城市下降21% 二线城市下降30% 三线城市下降36%[1] - 二手房市场表现相对稳健 22城二手房备案数据环比微降1% 其中一线城市下降9% 二线城市下降1% 三线城市大幅上升48%[1] - 行业库存持续优化 21个重点城市库存环比下降0.7% 其中一线城市下降1.2% 二线城市下降0.3% 三线城市下降0.9%[1] - 前瞻指标显示市场活跃度仍高于基准期 43城二手房门店成交套数环比下降4% 但较12月周均水平上升38% 带看人数环比下降9% 较12月周均上升26%[1][32] 市场表现分析 - A股房地产开发板块表现弱于大盘 上周下跌0.91% 同期沪深300指数上涨1.39%[2] - 港股房地产板块表现强劲 中华内房股指数上涨2.43% 恒生物业服务及管理指数大幅上涨6.34%[2] - 个股表现分化明显 周涨幅前十公司中派斯林上涨15.77% 中国武夷上涨10.49% 周跌幅前十公司中中洲控股下跌15.73% 光大嘉宝下跌13.16%[8] 销售数据表现 - 3月1-9日44城新房销售面积同比微升0.45% 其中一线城市大幅上升35% 二线城市下降6% 三线城市下降9%[10] - 年初至今44城新房销售面积累计同比上升2% 其中一线城市上升19% 二线城市下降3% 三线城市下降2%[10] - 二手房市场表现显著优于新房 3月1-9日22城二手房成交面积同比大幅上升40% 其中一线城市上升50% 二线城市上升28% 三线城市上升72%[16] - 年初至今22城二手房累计同比上升33% 其中一线城市上升48% 二线城市上升26% 三线城市上升15%[16] 库存与去化情况 - 2月24日-3月2日21城库存面积四周滚动环比持平 同比下降12%[24] - 去化速度有所放缓 21城去化速度为79周 四周滚动环比放缓16周 但同比加快22周[24] - 一线城市去化速度为54周 二线城市为72周 三线城市为150周[24] - 二手房挂牌量小幅上升 3月9日21个样本城市二手房挂牌量约261.1万套 较3月2日上升1.0% 其中一线城市挂牌量44.15万套 上升2.2%[1][28] 重点推荐公司 - 重点推荐五家A股房地产开发企业：城投控股（目标价6.61元 买入评级） 城建发展（目标价7.43元 买入评级） 滨江集团（目标价12.35元 买入评级） 招商蛇口（目标价13.20元 买入评级） 新城控股（目标价15.83元 增持评级）[3][5][38] - 城投控股2024年第四季度签约销售额81.1亿元 单季度同比增长51.5% 预计全年业绩将扭亏为盈[38] - 滨江集团土储集中于杭州 有望率先受益于核心城市房地产市场复苏[38] - 招商蛇口融资优势显著 储备兼具质与量[38] - 新城控股充沛的持有物业提升公司抗风险能力[38]