报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 11月房地产市场房价现企稳迹象，政策加速落地保驾护航，税收政策调整降低各方成本，促进成交巩固信心；专项债券收地和城中村改造推进，供求两端发力扭转供过于求局面；10月新房和二手房成交价格企稳、成交量高位，后续销售同比有望改善，拿地和新开工低位利于库存下降，债券市场违约风险可控[5][9][13][14]。 根据相关目录分别进行总结 政策动态 - 房地产行业税收政策调整落地，契税、房产增值税和土地增值税优化，降低购房者、售房者及开发企业税费负担，促进成交，刺激一线城市改善性需求，缓解企业资金压力[5][9] - 11月13日，三部门联合发布住房契税新政，提高契税优惠面积上限，降低一线城市大面积段二套房契税标准，降低购房成本[6] - 同日，四大一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准，个人出售2年以上住房免征增值税，国家税务总局降低土地增值税预征率下限，促进二手房去化，缓解企业资金压力[7][9] - 11月11日，自然资源部印发通知推动专项债券资金收回收购存量闲置土地，明确细则，优先收回收购特定住宅和商服用地，降低低效土储资金占用，减少市场广义供给[10] - 11月15日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，扩大城中村改造政策支持范围至近300个地级及以上城市，稳妥推进货币化安置，避免新增债务风险，确保征收工作推进[11][13] 市场表现 - 新房市场：10月商品住宅价格回稳，环比跌幅缩小，上涨城市增加，深圳环比增长；销售面积和金额同比降幅创年内新低，百强房企单月销售业绩同比增长；11月前17日30个重点城市成交量同比增长，一线城市增幅大，后续累计销售同比有望改善[15] - 土地市场：10月百城土地成交总价处于年内相对高位，但与往年同期及月均水平相比仍低，溢价率环比下降，新开工量为年内及近年单月新低，竣工量为年内新高，有利于修复供求关系，库存高位下降[15][18] - 二手房市场：10月70个大中城市二手住宅价格下跌趋势减缓，环比未下跌城市增加，一线城市除广州外均环比上涨；成交量同环比增长，前10个月累计成交面积同比增长，11月前20日11个核心城市成交面积环比上升[19] - 债券市场：10月房企境内债券融资规模小，发行人全为央国企，无境外债发行，未新增违约或展期主体；11月27日至年末境内债到期规模248.08亿元，违约风险可控；境外市场主要是前期违约或展期房企境外债到期，新城控股面临美元债券到期；二级市场成交热度一般，投资类地产债券收益率无明显变化，高收益地产债平均成交价略有提高[20]