宏观经济与利率环境 - 6月7日强劲的就业报告削弱了近期降息预期 美联储政策会议推迟利率调整[2] - 5月CPI数据显示通胀缓和 但利率敏感型投资策略仍需调整[2][3] - 1982年开启的40年债券牛市使国债收益率从15%降至近零 量化宽松政策导致长期低利率环境[4] 房地产投资信托(REITs)历史表现 - 2009年7月Realty Income(O)交易价格为21 99美元 远期市盈率12倍 股息率7 77% 较同业溢价[5][6] - 2020年2月O股价升至82 44美元 市盈率25 2倍 股息率降至3 38% 反映TINA(别无选择)效应[8] - 2021年1月O股价回落至59美元 市盈率17 8倍 股息率4 76% 疫情导致商业地产承压[18] - 2024年6月O股价53 32美元 市盈率12 6倍 股息率5 91% 较TINA时期估值腰斩[20] 利率变动对资产影响 - 降息可能刺激房地产交易流动性 但REITs需基本面支撑而非仅依赖利率下行[19][22] - 当前收益率曲线倒置 10年期国债收益率4 43% 1年期5 17% 短期利率受控于美联储[20][21] - TINA时代结束 市场存在数千种高收益替代品 REITs难以重现极端高估值[28][29] 优先股投资机会 - ARMOUR Residential优先C系列(ARR PR C)具7%固定股息 2025年后可赎回 现价20 78美元较25美元面值折价17%[23] - 历史显示利率下行可使优先股价格回升至面值 潜在涨幅超20%[23][24] - 与O比较 ARR PR C未来8年累计股息多18 78% 但无股息增长机制[25][27] - 优先股表现类似债券 利率下行时上涨空间受赎回条款限制[23][28]