政策发布与产品定义 - 中国证监会于12月31日发布并实施《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》以推动REITs市场高质量发展、丰富投融资工具、支持构建房地产发展新模式并增强资本市场服务实体经济质效 [1] - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 商业不动产REITs的其他事宜参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》执行 [2] 市场体系建设与扩容 - 政策将持续加大优质REITs供给以丰富市场业态并推动规模有序增长 [3] - 将完善REITs扩募制度与市场化定价机制探索高效扩募路径支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募等方式做优做强以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [3] - 平等对待各种所有制企业支持民营企业通过REITs盘活存量资产拓宽权益融资渠道 [3] 二级市场建设与投资者结构 - 将丰富覆盖REITs的指数体系支持开发挂钩指数的基金产品并研究探索REITs ETF等创新产品 [3] - 将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市发挥其稳定器作用 [3] - 将推动将REITs纳入沪深港通标的范围以扩大市场高水平对外开放 [3] 市场生态与制度建设 - 将完善REITs发行与交易机制优化以市场化为导向的估值与发行定价机制规范发售行为 [4] - 将强化REITs信息披露和市场约束并积极推动配套政策落实落地 [4] - 将加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作以提升制度包容性和适应性夯实法治基础 [4] 审核注册与标准体系 - 将优化REITs审核注册流程统一审核理念与标准完善工作机制以提升效率 [5] - 审核注册工作坚持“能公开、尽公开”原则接受社会监督 [5] - 将健全市场化标准体系持续完善针对不同业态资产的审核与信息披露要求按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准 [5] - 将研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [6] - 将监督REITs回收资金使用重点支持盘活存量资产并鼓励用于扩大投资 [6] 监管机制与风险防范 - 将完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度强化穿透式监管 [7] - 证监局将做好REITs日常监管与风险监测处置证券交易所将严把发行上市准入关并做好自律监管 [7] - 将持续压实基金管理人的主动管理职责强化运营管理机构的运营责任以提升REITs运营质量和分红能力 [7] - 将着力健全REITs信息披露制度提升透明度、标准化和及时性强化重大事件临时披露要求 [8] - 将进一步健全REITs交易监测监控机制加强风险监测预警以维护二级市场平稳运行防范化解重大风险 [8]