文章核心观点 - 以旭辉控股债务重组完成为标志，融创、碧桂园、金科等头部民营房企的债务化解在2025年末取得标志性突破，行业风险正加速出清 [1][3][8] - 完成初步债务重组的房企已进入“战略持久战阶段”，后续将面临经营修复、业务转型和融资恢复三大关键考验 [10] 旭辉控股债务重组详情 - 公司境内外债务重组全面完成，覆盖总规模达667.6亿元人民币 [3] - 境外债务重组涉及本息81亿美元（约567亿元），通过债转股、本金削减等方式削减债务380亿元，化债比例高达67%，未来三年无需现金偿付境外债务本息 [3] - 境内债务涉及100.6亿元的7笔债券，通过现金回收、以资抵债等方式预计削减债务超50亿元，未来两年免付本息 [3] - 境内债现金回购方案获超额申请，仅用2.2亿元回购资金便完成首批11亿元债务化解 [4] - 重组完成后，公司有息负债总额将从2025年中期的842亿元压降至500亿元左右，净负债率回归2017年水平，债务结构实现从“短期高息”向“长期低息”转变 [4] - 境外重组方案以92.66%的债权人赞成率高票通过，境内重组方案两度优化，将现金兑付比例提升至20%、以资抵债兑付率提升至40% [6] 房企债务重组的成功要素与模式 - 成功化债的房企具有内部经营基本盘稳固、重组方案匹配债权人诉求、大股东让渡自身利益绑定等共性特征 [3] - 公司实控人亲赴一线推动谈判，方案设计遵循“短端削债，中端转股，长端保本降息”原则，提供五大类灵活选项 [6] - 行业已形成两大化债路径：以旭辉、融创为代表的“境内外协同重组”市场化协商模式，以及以金科为代表的“司法重整”法治化模式 [8] - 债权人预期趋于务实，包含现金、有预期、非一刀切的多元偿债方案更能获得以机构债权人为主的群体认可 [6] 行业风险出清现状 - 2025年12月，融创、碧桂园境外债重组方案相继生效，金科通过司法重整化解千亿债务 [3][8] - 2025年全年，已有约21家出险房企完成债务重组或重整获批，化债总规模达1.2万亿元人民币 [8] - 这些企业总有息负债规模接近2万亿元，重组完成后短期偿付压力大幅缓解，已逐步进入“安全期” [8] - 2026年仍将是房地产行业化解风险的关键阶段，此前偿债压力突出但未出险的企业可能面临风险暴露 [9] 房企后续发展挑战 - 公司发展策略转向“低负债、轻资产、高质量”，将聚焦自营、收租、资管三大核心业务 [6] - 已完成化债的企业需闯过三大关卡：经营关（高效去化存量、优化费效比）、转型关（转向轻资产运营、打造资管标杆）、融资关（争取进入融资“白名单”、获取长期低息资金） [10]