2026年房地产市场底层逻辑变迁 - 政策框架转向“因城施策控增量、去库存、优供给”，收购存量商品房转化为保障房成为重要发力点 [3] - 市场进入存量主导新阶段，改善性需求成为市场主体，二手房交易占比持续上升 [3] - 市场呈现“双重分化”格局，核心城市与低能级城市、优质资产与劣质资产的分化将持续加剧 [3] 对购房群体的核心建议 - 刚需群体：2026年是相对友好的窗口期，首套房商贷利率降至3.5%-4%，公积金利率低至2.6%，部分城市提高贷款额度并降低首付比例，购房决策应聚焦满足居住需求与风险可控，月供建议不超过家庭收入的30% [5] - 改善型群体：政策支持“卖旧买新”，退税、二套商转公等措施降低置换成本，核心城市现房销售占比已突破60%，建议换房聚焦“品质提升”与“板块支撑”，关注户型、绿色低碳、智能物业等“好房子”属性 [6] - 投资群体：需彻底摒弃“赚快钱”思维，仅聚焦核心城市核心资产，一线及强二线核心城市房价具备韧性，而缺乏产业支撑、人口外流的三四线城市房价仍存下行压力 [6] 对卖房群体的资产处置建议 - 核心城市核心区优质资产：如一线、强二线城市主城区具备地铁、学区、成熟商业配套的房源，需求稳定、流动性强，无需急于出售，可长期持有享受价值红利 [8] - 普通城市普通资产：如三四线城市主城区、二线城市近郊房源，挂牌量持续增加，流动性逐步变差，若有换房计划或想降低资产风险，可择机出售 [8] - 劣质资产：如远郊房、老破小、缺乏配套的房源，在全国二手房挂牌量突破900万套的背景下流通性极差，部分三四线城市甚至出现“鹤岗化”趋势，必须“趁早卖房”以避免未来“卖不掉、租不出”的困境 [9] 存量时代下的决策误区与陷阱 - 买房端需避开三大误区：盲目追逐低能级城市的“低价房”而忽视配套与流通性；忽视绿色、智慧、优质物业等“好房子”长期价值趋势；在经济复苏期过度加杠杆，引发断供风险 [10] - 卖房端需避开三大陷阱：惜售劣质资产并寄望政策救市拉升价格；对核心优质资产盲目跟风降价；忽视“卖旧买新”循环，未能利用政策红利实现平稳置换 [10] - 决策核心在于回归理性，买房以居住需求为核心，卖房以资产成色为依据，全程锚定存量优化的市场逻辑 [11]