地块交易核心信息 - 海开公司于12月23日以84.56亿元竞得北京市海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目 [1] - 该地块土地面积约7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米，用地性质涵盖R2二类居住用地与F3其他类多功能用地 [2] - 该地块成为近五年来海淀区推出的最大规模建筑用地 [1] 地块的稀缺性与市场意义 - 2021至2024年间，海淀区累计出让16宗地块，多数地块规划建筑面积在15万平方米以下，此次地块以超20万平方米体量成为罕见的“巨无霸”地块 [2] - 此次出让刷新了海淀区近五年单宗地块供应规模纪录 [2] - 该地块的入市将为区域房地产市场注入重要增量 [1] 地块的区位与配套优势 - 地块位于海淀区科技创新核心承载区的上地板块，汇聚大量高新技术企业与高端人才 [1] - 地块毗邻上地实验小学、上地实验学校，并规划引入由北京市101中学承办的十二年一贯制学校，教育资源优势显著 [4] - 周边产业集聚效应显著，百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，且未来0702-23地块规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效居住需求 [4] 区域市场供需分析 - 2025年海淀区土地供应规模创近五年峰值，年内累计供应地块达7宗，土地出让金额达448.37亿元 [1][6] - 2025年供地规模已等同于2023年与2024年两年供地总量之和 [6] - 2025年海淀区有和樾玉鸣、和樾望雲等9个项目相继入市，市场供应端活力充沛 [6] - 销售端表现亮眼，多个在售项目去化进度迅猛，例如和樾玉鸣去化率达88.06%，和樾望雲去化率达95.96% [6] - 海淀区成为高端豪宅集聚地，2025年北京市单价超10万元/平方米的项目共10个，其中海淀区占据5席，占比达50% [6] 开发价值与需求支撑 - 上地板块住房需求以改善型、品质型为主，地块兼具区位与规模优势，具备较高开发价值与市场吸引力 [1] - 上地板块的和樾玉鸣、和樾望雲项目销售表现优异，印证了地缘性购房需求旺盛，此次地块供应有效补齐了市场缺口 [2] - 随着产业进一步集聚、人口持续导入、配套设施完善，未来3-5年区域住房需求将稳步增长 [3] 开发商的战略与能力 - 海开公司继2024年6月以79.17亿元竞得永丰产业基地地块后，此次再度重仓海淀区 [4] - 海开此前开发的颐海澐颂项目（752套房源）截至12月23日已签约583套，去化率达77.53% [4] - 海开基于长周期发展战略，对包含大规模公建配套的地块具备更强的价值承受能力与开发运营底气 [5] 地块开发的挑战与产品定位 - 地块须承担13.23万平方米配建，包括托老所、体育设施等，且办公面积占比要求不低于70%，对企业的资金沉淀与综合运营能力提出更高要求 [5] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间 [5] - 市场普遍推测项目将侧重110-130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求 [5] 市场趋势与资产属性 - 在当前整体市场深度调整背景下，海淀区地块仍能走出独立行情，印证了核心资产在分化市场中的特殊地位 [7] - 核心资产的价值在于能否穿越周期、获得持续认可 [7]