文章核心观点 - 北京海淀区上地板块一宗稀缺性综合用地以84.56亿元成交，溢价率0.4%，成为2025年北京土拍市场具有象征意义的收官之作，印证了海淀核心片区资产在当前市场调整期的抗压能力和独立行情 [1][6] 地块基本信息与规划 - 地块为海淀区上地0702街区东地块，是一宗“巨无霸”级综合用地，由3幅子地块组成，规划总用地面积7.71万平方米，规划建筑面积22.54万平方米 [2] - 地块包含两宗住宅用地和一宗多功能用地：两宗住宅用地（HD00-0702-18、24地块）用地规模分别为2.2万和2.03万平方米，容积率均为2.2，建筑控高30米；一宗多功能用地（HD00-0702-23地块）用地规模3.48万平方米，容积率3.8，建筑控高36米，要求办公建筑面积不低于70% [2] - 土地出让文件要求项目符合高品质住宅政策，居住建筑外立面需使用外挂石材、铝板等材质 [2] 区位价值与稀缺性 - 地块位于五环至六环之间，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站，生活配套成熟，教育资源包括上地实验小学、上地实验学校等 [3] - 地块稀缺性源于海淀上地学区的强教育属性及周边产业集聚效应，百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，未来还将借助规划打造人工智能产业集群，有望持续导入高能效居住需求 [3] - 该地块从预申请到正式挂牌仅用4天时间 [3] 交易详情与市场环境 - 地块起始价84.22亿元，最终由市属国企海开控股旗下公司以84.56亿元竞得，溢价率0.4% [1][3] - 开拍前仅吸引海开控股和北京建工两家企业报名，反映出临近年末房企资金面偏紧、对高总价地块保持谨慎的现实，同时“竞买人须通过海淀区人民政府审核”的竞买门槛也在一定程度上筛除了部分潜在竞买人 [4] - 在双重条件约束下仍以溢价成交，再次印证了海淀核心片区资产的市场抗压能力 [4] 项目开发挑战与产品定位 - 地块须配建托老所、体育设施等公共服务空间，总计13.23万平方米配建对开发企业形成压力，且办公面积占比要求不低于70%，这种“持有运营重于销售变现”的模式对企业的资金沉淀与综合运营能力提出更高要求 [4] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间 [4] - 市场普遍推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求 [4] 区域市场对比与竞争定位 - 地块西北侧不远为功德寺“双子星”项目（和樾玉鸣、和樾望雲），于2024年11月5日成交，今年3月入市后去化迅速已基本清盘，网签均价在10.5万元/平方米左右 [5] - 地块南侧直线1公里左右为中海安澜北京（“树村”地块），楼面价突破10万元/平方米，拟售均价在15万—18万元/平方米 [5] - 地块东南侧直线两公里左右为朱房村“双子星”华润臻澐与建发海晏，目前去化率分别为25%、60%，网签均价分别为12.40万元/平方米、13.58万元/平方米 [5] - 本地块位于功德寺与朱房村项目之间，在定位上或可着眼于与周边项目形成差异，依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入竞争活力 [5] 行业意义与市场信号 - 今年以来，海淀区地块持续成为北京土拍市场关注焦点，屡次贡献多笔亮眼成交，相关入市项目去化相对良好 [5] - 在当前整体市场深度调整的背景下，海淀区地块仍能走出独立行情，印证了核心资产在分化市场中的特殊地位，其价值在于穿越周期、获得持续认可 [6]