文章核心观点 - 融创中国境外债务重组计划生效 约96亿美元现有债务获解除及免除 成为首家境外债基本清零的大型房企 其境内154亿元公开债券重组也已完成 标志着公司化债工作进入整体收官阶段 对行业具有重要示范意义 [1] - 房地产行业债务风险处置进入规模化落地与实质性突破阶段 截至目前21家出险房企债务重组、重整获批 化债总规模约1.2万亿元 大幅减轻行业公开债务偿还压力 [1] - 化债成功的大型房企将优化行业资产负债表 促使市场加快止跌回稳 其化债范式为其他出险房企提供重要参考 行业商业模式正从“高负债、高周转、高增长”转向“稳经营、控风险、重品质” [1][6] 融创中国债务重组方案分析 - 通过境内外债务重组 整体偿债压力预计下降近600亿元 减债规模在业内领先 [2] - 境外债务重组采用“全额债权转股权”模式 全面、彻底化解上市公司层面债务风险 为债权人提供短期流动性及未来股票升值潜在收益机会 [2] - 创新引入“股权结构稳定计划” 向主要股东提供部分附带条件的受限股票 确保其为公司核心经营及长远发展持续贡献力量 [2] - 境内公开债重组组合“现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期”四种选项 满足债权人短期流动性需求及分享长期收益 提供多元化需求及退出机制 [2] 行业化债模式与趋势 - 本轮化债浪潮出现多种创新工具 债转股是房企主流选择 能大幅降低有息负债 让企业此后经营踏上轻装简行之路 [1] - 碧桂园推出“现金回购+股权工具+新债置换+实物付息”的综合解决方案 [2] - 金科股份化债1470亿元的重整案是典型“AMC+地方国企+市场化资本”纾困范式 长城资产以“产业投资人+财务投资人”双重身份介入 通过收购不良债权、注入增量资金、优化项目运营等方式成功盘活停工项目 [2] - 房企债务重组方案更加务实 全盘考虑公司长远发展与多方共赢 使得方案更容易获得通过 对创新工具的广泛应用有效缓解流动性压力 并从根本上修复资产负债表 这是未来行业化解债务风险的趋势 [3] 化债成功的关键动因 - 资产质量是关键 融创手握1.24亿平方米土地储备 其中近七成位于一、二线核心城市 位于核心城市的资产抗风险能力与安全边际较高 [4] - 高端项目成为销售利器 上海壹号院全年累计销售额超220亿元 位居全国单盘销冠 [4] - 大股东的责任担当是重要催化剂 融创大股东是行业最早带头支持公司的企业家之一 为公司提供4.5亿美元无息借款 在境外债重组中该借款与债权人同等条件、同期转股 在境内公开债券展期中提供个人无限连带责任担保 从资金支持到风险共担的举措起到良好示范效应 [5] 化债后房企的发展方向 - 债务重组从根本上化解债务压力 但房企要彻底解决流动性问题 关键在于尽快恢复自身“造血”能力 [5] - 需要企业将化债与经营恢复相结合 提升去化能力 多线并行创收 同时也需要政策多方支持 促使楼市尽快回稳 [5] - 化债成功后能够轻装上阵的房企 未来需更加注重产品力提升和现金流管理 推动企业发展模式从规模扩张转向质量提升 [6]