地块概况与交易 - 海开以84.56亿元的总价竞得北京市海淀区上地0702街区东地块土地一级开发项目HD00-0702-18、24、23地块 [2] - 该地块土地面积约7.71万平方米，规划建筑面积约22.54万平方米，用地性质涵盖R2二类居住用地与F3其他类多功能用地 [3] - 该地块以超20万平方米的体量，成为近年来海淀区罕见的“巨无霸”地块，是近五年来海淀区推出的最大规模建设用地 [1][2] 地块稀缺性与市场意义 - 2021—2024年间，海淀区累计出让16宗地块，且多数地块规划建筑面积均在15万平方米以下 [4] - 此次地块达22.54万平方米，成功出让再度刷新海淀区近五年单宗地块供应规模纪录 [2][5] - 2025年海淀区土地供应规模已创下近五年峰值，年内累计供应地块达7宗，土地出让金额达448.37亿元 [2][9] 区位优势与开发价值 - 地块位于海淀区上地板块，是科技创新核心承载区，汇聚了大量高新技术企业与高端人才 [2] - 地块坐拥优质教育资源矩阵，毗邻成熟学府并规划引入由北京市101中学承办的十二年一贯制学校 [7] - 周边产业集聚效应显著，百度、腾讯等互联网大厂坐落于此，且未来规划打造人工智能产业集群 [7] - 业内专家分析指出，地块的区位优势与规模优势兼具，具备较高的开发价值与市场吸引力 [2] 市场需求与项目定位 - 上地板块的和樾玉鸣、和樾望雲项目销售表现优异，印证了区域地缘性购房需求旺盛 [5] - 仅靠现有项目难以满足区域产业人群的职住平衡居住需求，此次地块供应有效补齐了这一市场缺口 [5] - 市场普遍推测项目将侧重110—130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求 [7] - 未来3—5年，随着产业进一步集聚、人口持续导入，区域住房需求将稳步增长 [5] 开发商背景与战略 - 海开继2024年6月以79.17亿元竞得海淀区西北旺镇永丰产业基地地块后，再度重仓海淀区 [6] - 此前竞得的地块被打造为颐海澐颂项目，于2025年3月入市，总计752套房源中已有583套完成签约，去化率达77.53% [6] - 海开在永丰项目周边已承建大规模城市公建设施，对包含体量可观公建内容的地块具备更强的价值承受能力与开发运营底气 [8] 开发挑战与要求 - 地块须配建13.23万平方米的配套设施，包括托老所、体育设施等，且办公面积占比要求不低于70% [7] - 这种“持有运营重于销售变现”的模式，对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求 [7] - 两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间 [7] 区域市场表现 - 2025年海淀区楼市供应端活力充沛，和樾玉鸣、和樾望雲等9个项目相继入市 [9] - 销售端表现亮眼，多个在售项目去化进度迅猛，去化率逼近90% [9] - 3月入市的和樾玉鸣、和樾望雲两项目，去化率分别达到88.06%、95.96%，已接近清盘状态 [9] - 6月入市的建发海晏，经过近半年的市场去化，去化率已超60% [9] - 海淀区成为高端豪宅集聚地，2025年北京市单价超10万元/平方米的项目共计10个，其中海淀区占据5席，占比达50% [9] 市场趋势与资产属性 - 在当前整体市场深度调整的背景下，海淀区地块仍能走出独立行情，印证了核心资产在分化市场中的特殊地位 [10] - 核心资产的价值在于能否穿越周期、获得持续认可 [10]