文章核心观点 - 中国城市发展进入存量阶段，传统的房地产大拆大建模式动力不足，以“原拆原建”为特点的自主更新模式成为解决危旧房改造、改善居民生活的新路径 [1][18] - 新模式通过“居民出一点、企业投一点、政府补一点”的多元筹资机制，调动业主、企业和政府三大主体积极性，实现政策引导、企业参与、群众共建的良性互动 [15][20] - 该模式不仅能从根本上解决房屋安全问题，还能实现房屋资产增值、增加公共服务配套，并已产生积极的示范效应，带动周边居民参与改造意愿 [7][15] 行业模式转型 - 全国城镇人口已突破9亿，人均住房建筑面积超过40平方米，新增住房需求不足，但改善性需求依然存在，城市发展由扩张转入存量品质提升时代 [18][19] - 以往以开发商为主导、通过增加面积销售获利的房地产旧改模式已动力不足，当前城市更新更侧重于对存量住房的品质、功能和质量进行全面提升 [18][19] - 城市更新需要分类实施：有一定收益的项目应更多动用社会资金；针对百姓急难愁盼的项目，即使贴钱也需推进，目标是将项目做平或实现微利，这是一项长期事业 [19] 创新筹资与实施机制 - 核心筹资模式为“居民出一点、企业投一点、政府补一点”，例如私房业主按每平方米4400多元或4600元的标准承担建安成本，约占项目总投资的3%或为主要成本 [7][15] - 实施主体多元化，包括由政府指导居民自筹、由国企作为实施主体统筹推进，关键在于处理好政府、投资人和原住民之间的资金比例 [7][15][19] - 政府角色转变为政策制定、流程规范、资源协调及提供激励补助，例如提供前期工作经费、申报补助资金，并在土地用途转变、规划调整等方面提供支持 [6][15][20] 具体项目案例与成效 - 花都区集群街2号：广州市及广东省首个业主自筹、原拆原建的危房改造试点项目，为1976年建成的5层D级危房，共25户，拆建投资估算约800万元，业主按4600元/平方米共同承担，房屋最终增值1.6倍，居民出资约20多万元即可获得新房 [5][6][7] - 越秀区黉桥·小石集：纳入广州危旧房改造首批试点，将17栋老旧建筑改造后，一楼增设约250平方米公共服务空间，二至四层打造为公寓，由国企运营，实现了“租商融合”，项目已产生示范效应，带动周边居民改造意愿 [14][15] - 得胜岗片区：广州首个集中成片连片危旧房自主更新试点，改造范围约1.87公顷，涉及25栋老房，预计改造后可提供约300套保障性住房，服务新市民等群体，私房业主出资几十万元即可获得带独立厨卫、电梯的精装新房 [17][18] 模式优势与关键要素 - 解决了传统微改造无法根治安全难题，以及因地块小、利润薄而无法吸引开发商介入的困境，走出了微改造和开发商拆建之外的“第三条路径” [6][7] - 成功关键在于调动业主、政府和建设单位三大主体积极性：业主全程参与决策与监督；政府引导支持；建设单位负责开发与施工管理 [20] - 改造不仅改善居住条件（如解决供水、电梯、独立厨厕问题），还通过增加公共服务空间（如商铺、健身房、养老站、托育点）提升社区功能与资产价值 [7][14]