核心观点 - 万科首次启动债务展期流程，其20亿元中期票据“22万科MTN004”的展期方案未获通过，但获得了30个交易日的宽限期，公司正面临行业调整与集中偿债压力下的市场化化债挑战 [1][3][6] 债务展期与兑付压力 - 2025年12月，万科首次对余额20亿元、原定于12月15日到期的中期票据“22万科MTN004”提出展期计划，打破了公司成立以来无债务展期的纪录 [1][3] - “22万科MTN004”的展期方案在第二次持有人会议上仅获得20.2%的有效表决同意，反对比例高达78.3%，未能达到募集说明书约定的超过90%表决权同意的生效门槛 [1][6] - 尽管展期方案未通过，但将本息兑付宽限期延长至30个交易日的专项议案以90.7%的同意率获得通过，为公司争取了沟通时间 [1][6] - 另一笔37亿元到期债券“22万科MTN005”也在同步推进展期议案表决 [1] - 2025年万科共有9只债券到期，截至9月底已完成7只境内债偿付，但12月仍有57亿元境内债集中到期，即便成功展期，2026年4月还有另一笔20亿元境内债到期 [8] - 2025年公司已如期偿还243.9亿元公开债，但年底前仍陷入展期困境 [8] 公司经营与财务状况 - 2025年前三季度，万科营收为1613.9亿元，销售收入为1004.6亿元，而2024年同期营收为2200亿元，销售收入为1800亿元，营收同比减少约586亿元，销售收入缩水近795亿元 [12] - 截至2025年前三季度，万科权益净亏损280.2亿元，持有的货币资金为656.8亿元，有息负债合计3629.3亿元，资产负债率为73.5% [14] - 资产处置方面，2025年前三季度大宗资产交易签约仅60多亿元，较2024年同期的超200亿元降幅超七成 [13] - 2025年至今，公司未披露任何类似2024年通过资产抵押获取大量银行贷款的公告，反映外部融资渠道未见松动 [13] 股东支持模式变化 - 大股东深铁集团对万科的支持模式出现调整，从此前无需抵押的信用借款，逐步调整为要求抵质押担保的借款模式，万科已将所持万物云全部股权质押给深铁 [9] - 截至2025年11月底，深铁集团已累计向万科提供约308亿元股东借款，且借款期限和利率均优于外部金融机构 [11] - 深铁集团自身经营承压，2025年上半年营收同比下滑21.67%，归母净利润亏损约33.6亿元，核心业务营收同比下跌63% [11] - 前任董事长辛杰的离任被视为一个转折点，他曾多次公开表态对万科的全方位支持 [10] 行业背景与化债前景 - 行业销售低迷导致房企现金流回款不足，是万科面临偿债压力的主要原因 [8][13] - 与中小出险房企相比，万科市场化化债的优势在于“牌桌还在、时间还在、资产池还在”，可以通过多轮展期、资产证券化、项目并表/出表、股权引入等组合方式争取时间 [14] - 万科面临的挑战是体量太大、项目铺得太广，社会负面影响大，每一步都受到严格审视，容错空间更小 [14] - 协商通过的展期虽不构成法律意义上的违约，但在行业语境中，往往是债务重组的前兆，反映出企业偿债能力的弱化 [8]