核心观点 - 美凯龙与建发集团协同合作，对成都湾悦城项目进行彻底的业态焕新，将其从家居卖场转型为融合高频消费业态的生活方式体验中心，旨在通过“高频带低频”的商业逻辑驱动商业模式升级，并改善现金流和运营效率 [1][7][10] 项目概况与定位 - 成都湾悦城于12月20日正式开业，是美凯龙与建发集团内部协同的首个全面商业合作项目，定位为“城南活力家庭悦聚场” [1][3] - 项目前身为2021年开业的美凯龙生活美学中心，总建筑面积约14.4万平方米，此次改造是2025年天府新区及成都市的大型商业城市更新之作 [1] 业态与场景创新 - 项目突破传统家居品类，围绕家庭客群需求，系统性引入健身运动、亲子娱乐、特色餐饮、户外生活等多元高频消费业态 [3][5] - 具体引入了COLNAGO、PARDUS、CAMEL骆驼等运动户外品牌，以及PURE PRO健身、乐刻健身、Bouncex室内蹦极等专业运动空间 [5] - 引入了孩子王、宝贝王等亲子品牌，以及海底捞、仙踪林鲜菌汤等多元餐饮矩阵，构建家庭“一站式”休闲消费动线 [5] - 重点打造了三大主题场景：“能量聚场”运动社交空间、“童梦谷”亲子互动空间以及5000㎡屋顶花园“幻想绿洲”，系统性地构建了承载家庭陪伴与年轻人社交的“第三空间” [5] 商业模式转型逻辑 - 项目最大突破在于打破家居商业与生活商业的边界，大幅提升餐饮、亲子、娱乐等新业态占比 [7] - 商业逻辑是通过高频消费业态引流，赋能核心家居业务，形成良性互动生态，以应对传统家居卖场流量低、决策周期长的挑战 [7] - 转型基于对零售业趋势的洞察，随着消费升级和年轻一代成为主力，消费者寻求生活方式表达和深度体验，公司因此启动“3+星生态”等战略，将商场从销售场所升级为生活方式提案式体验空间 [9][10] - 在房地产下行周期，引入高频消费业态有望为公司带来更稳定的租金收入和现金流，提高资产运营效率，增强抗风险能力 [10] 财务与运营成效 - 2025年前三季度，公司经营现金流量净额达到6.43亿元，连续两个季度为正 [10] - 2025年前三季度，商场租赁及运营等业务的营业利润约2亿元，较去年同期的约1亿元明显改善 [10] - 截至2025年9月末，公司自营商场的出租率由2024年末的83.0%提升至84.7% [10] 战略合作与协同 - 湾悦城标志着建发集团（公司第一大股东）与美凯龙的战略融合进入新阶段，是双方围绕整个商场展开的首次全面、深度协作，合作层级实现跃升 [11] - 美凯龙将项目的开业筹备、招商、运营管理及日常经营全权委托给建发商管，后者拥有成熟的商业运营经验（如成都建发鹭洲里项目） [12] - 通过此次合作，建发商管实现了商业版图向西南的拓展，而美凯龙则成功盘活了存量资产并吸收了专业运营经验，实现优势互补 [13] - 项目体现的“高频带动低频”、“体验促进销售”、“跨界融合”等核心思路，有望为公司甚至整个行业带来启发 [13]