市场行情与核心驱动力 - 北京与上海二手房市场在2025年末出现回暖，呈现“翘尾行情” [1] - 2025年11月，北京二手房住宅网签成交14446套，环比上涨19.52% [1] - 2025年11月，上海二手房(含商业)网签成交22943套，环比上涨约24%，创下近7个月新高 [1] - 市场回暖主要由自住刚需和利好政策推动，上海“沪六条”政策效应持续释放 [2] - 刚需已成为一线城市二手房交易的绝对主力，低总价、高性价比房源成交占比显著提升 [2] - 在北京二手房市场，总价200万元以下的低总价房源成交占比高达57.19% [2] - 在上海二手房市场，总价200万元以下的低总价房源成交占比达到48.72% [2] 市场结构与参与者心态 - 市场呈现“买方市场”格局，供需心态分化明显 [2] - 购房者决策更理性，注重性价比、实用性与价格空间 [2] - 卖方出于换房、资金周转等原因，在大量挂牌房源中面临快速、理想价格变现的挑战 [2] - 当前二手房市场挂牌量高、成交周期长，买卖双方均面临困扰 [3] - 买方需从海量房源中筛选，交易流程繁琐且信息不透明 [3] - 卖方面临房源竞争激烈、展示效果不佳、成交周期不确定及价格谈判被动等挑战 [3] 行业痛点与服务模式挑战 - 传统中介服务同质化，缺乏提升竞争力的增值服务 [3] - 随着市场进入存量时代，传统中介仅靠信息撮合已难以满足需求 [3] - 市场亟需能够提升交易效率与成交确定性的新服务模式 [3] 创新服务模式探索 - 面对交易结构和服务需求变化，二手房市场出现创新服务模式探索 [4] - 自如于2025年3月正式推出“自如美家二手房”业务 [4] - 该业务以“客业单边服务+严选品质好房+买房佣金五折”为核心模式 [4] - “客业单边服务”模式分别为买方或卖方提供单边全能管家服务，旨在避免传统双边委托中可能存在的角色冲突 [4] - 在房源标准上，精选优质楼盘，并针对不同状况房源进行升级打造，分为“焕新好房、清水好房、心舍好房” [4] - “清水好房”专注于老旧房屋的整体改造 [4][5] - “焕新好房”针对基础条件较好的房屋，通过7天的维修加固、去旧换新等提升视觉效果和居住体验 [4] - “心舍好房”针对客单价较高、品质要求高的房屋，进行高品质、智能化的家装改造 [4] - 通过“严选品质好房”提升房源出售竞争力并为买家带来高品质生活体验 [5] - 通过“买卖佣金折扣”政策降低交易成本，有助于经纪人提高带看量和带看转化率 [5] 行业趋势与展望 - 在房地产市场回归“居住本质”的趋势下，市场参与者积极探索模式创新，推动服务质量提升、交易流程优化、成交周期缩短 [6] - 从长期来看，随着政策支持力度加码、服务模式创新加速及市场供给端持续优化、需求端信心逐步修复，预计一线城市二手房市场仍会保持相对韧性 [6]