项目概况与定价 - 深圳龙岗坂田板块的天安云谷里项目于2025年12月11日获批预售，推出301套纯大户型住宅，户型面积118~542平方米 [1] - 项目备案均价约77,500元/平方米，单价区间约64,200—92,200元/平方米，其中一套542平方米户型备案单价高达138,800元/平方米，总价区间约756万～7,530万元 [1] - 该价格是坂田板块近几年除信义御珑豪园外最贵的新房价格，直追深圳龙华红山、南山赤湾板块的新房价，最大户型总价超过7,500万元 [2] 板块历史价格对比 - 根据深圳房地产信息平台数据，坂田板块近期新房备案均价在51,100元/平方米至80,000元/平方米之间 [3] - 在天安云谷里之前，坂田板块最高备案均价项目为2023年12月入市的信义御珑豪园，均价80,000元/平方米 [3] - 与天安云谷里同期，龙岗布吉板块有项目备案均价达76,100元/平方米 [3] 项目规模与规划 - 天安云谷是大型产城融合项目，总占地面积约76万平方米，总建筑面积约400万平方米，总投资300亿元人民币，分6期开发 [4] - 三期天安云谷里为纯住宅，规划建设21栋住宅、2栋酒店及2栋公寓办公，预计提供住宅5,886套及保障房640套 [4] - 项目整体规模相当于华润大冲旧改，是深圳产城融合最大的项目之一 [6] 区位与产业支撑 - 项目位于坂田核心区域，近距离靠近华为总部基地、富士康总部基地、天安云谷产业园、宝能科技园等超级产业园区 [6] - 市场经验表明，靠近明确产业（如华为）能显著提升片区房价信心，例如东莞松山湖在华为进驻后，新房限价达50,000—65,000元/平方米，二手次新房均价约40,000元/平方米 [8] 市场供应与竞争环境 - 项目所在区域面临潜在巨量供应，天安云谷里自身规划住宅近6,000套 [4][11] - 供过于求可能导致价格调整，例如深圳南山赤湾板块在2019年至2024年11月期间待入市及在售项目近4,000套，成为价格调整明显区域之一 [11] - 东莞松山湖在2021至2023年间累计供应5,011套住宅 [11] 周边二手房价格对比 - 周边次新二手房价格承压，2021年入市的荷棠里近期挂盘均价在61,000—66,000元/平方米 [12] - 2021年入市的联发天境雅居挂盘报价普遍低于60,000元/平方米 [12] - 2023年入市的信义御珑豪园近期成交单价不足70,000元/平方米，2025年9月及10月分别成交约89平方米户型，单价约63,800元/平方米和67,500元/平方米 [12] - 距离项目约600米的佳兆业城市广场各期近期成交单价已低于50,000元/平方米，例如五期2025年11月成交单价约42,786元/平方米，一期成交单价约45,536元/平方米，三期成交单价约44,335元/平方米 [16][17][18][19] 项目品质与溢价匹配度 - 项目以高端改善住宅定位入市，其品质需接受市场检验，包括楼间距、外立面、园林景观、室内装潢、户型设计等多方面是否与70,000+元/平方米的单价匹配 [19][20][22] - 参考案例龙华金茂府，曾以高于市场的溢价入市（备案均价约108,800元/平方米），后通过提升建筑工艺、园林景观、装修配置、科技应用等综合品质被市场接受，在调整周期中价格仍维持在70,000—80,000元/平方米 [23][24][25] 项目潜在挑战 - 项目容积率达6.99，楼栋最近距离仅约18.55米，绿化覆盖率40%，住宅为45-51层超高层，可能影响居住舒适度 [26][27] - 项目为大型旧改，分多期开发，周边国际学校、大型商业、地铁等重点配套尚在建设或规划中，兑现需要周期，整体改造可能需5-10年，长期施工噪声及对开发商资金实力是考验 [29] - 项目开发主体深圳天安云城投资发展有限公司住宅开发经验较少 [31]