核心观点 - 在2025年房地产深度调整期，由吉宝公司投资、远洋建管代建的天津启宸湾项目，凭借“首开即罄”和“区域销冠”的业绩成为行业关注焦点，是远洋建管以“好房子”驱动资产增值的典型案例 [1][22] 项目定位策略 - 项目精准定位为天津生态城北岛片区改善需求的“空白填补者”，通过系统性诊断模型、市场数据分析、区域板块研究和客户样本访谈，精准切入该片区改善型需求市场 [2][23] - 作为北岛片区首个4.0低密纯洋房社区，项目以1.5容积率、千平海派摩登艺术会馆、全架空层设计、全龄生长户型产品，填补了片区改善产品空白，回应了高端客群对居住品质升级的诉求 [2][23] - 采取“不做市场跟随者，而做需求创造者”的定位策略，使项目在竞品扎堆的生态城片区脱颖而出 [2][23] 产品力打造 - 在区域价格内卷的市场中，项目以极致产品力实现破局，带动区域从“刚需区域”升级为“改善板块”，实现了以产品力驱动资产增值 [4][25] - 产品规划超配置：打造北岛片区首个全架空社区，5-11层低密楼栋，1.5容积率提供墅级体验；采用鎏金光幕外立面、270度转角飘窗，俯瞰“一环两轴三园”立体园林，并以95-165平米创新户型革新片区居住格局 [4][25] - 资源配套超配置：项目位于蓟运河一线河景畔，规划最大化收纳河景资源，并搭配远超同等户型的6-7米宽厅设计 [6][27] - 尺度设计超配置：配备超千平海派摩登会馆、全架空层地盘上的3.5万方立体花园；打造约6.6米高、近60米宽的奢石门庭；通过“三进庭院”礼序空间复现津沽书院形制，融合运河文脉与漕运文化 [8][29] - 用材工艺超配置：将海棠花韵及书页形象融入社区设计；使用进口潘多拉透光奢石、贝金米黄大理石铸就归家仪门；以百年文冠果、成龄乌桕与元宝枫点缀园林 [11][32] - 空间尺寸超配置：精研当地规范与空间设计经验，实现小空间大享受；以108㎡畅销户型为例，其6米宽厅设计的空间感受可媲美其他项目120㎡户型 [12][33] 营销策略与市场表现 - 项目采用“精准价值传递+快节奏操盘+线上线下双结合”的组合拳营销方式，实现叫好又叫座的市场热销 [14][35] - 节奏紧密的事件营销：项目于9月初入市，通过集赞打卡事件引发口碑传播；蓄客过程中根据即时数据反馈快速调整策略；11月初结合实景示范区亮相，举办覆盖5万人次的线上发布会，将市场关注推向高潮 [14][35] - 精准全面的价值传递：依托成熟的“4+8”团队体系实现跨专业联动，将产品力价值完美传递至营销端，精准匹配客户需求并解决疑虑，最终达成首开售罄 [18][39] - 线上线下结合获客：营销团队打造专业主播团队以提升线上关注度，同时线下多维度拓客，最终实现单日到访破百，刷新区域到访纪录 [18][39] 公司战略与展望 - 远洋建管以“全周期价值创造者”为内核，未来将持续深化市场洞察，精准匹配资源，依托全产业链资源协同优势和严苛品质标准，为项目定制解决方案，以提升产品竞争力与市场引领力 [21][42]