核心观点 - 保利发展上海公司引入万科前产品领军人物蔡亮，旨在强化高端产品研发能力，以应对上海顶豪市场的激烈竞争，并借助年末集中推盘冲刺年度销售亚军席位 [1][3] - 2025年末上海头部房企销售排名竞争白热化，保利发展与华润置地、招商蛇口形成“贴身肉搏”格局，其冲刺表现将决定最终年度排名 [5][6] - 上海顶豪市场去化压力显现，部分项目二次推盘认购率走低，房企通过人才、产品与资金加码竞争，市场分化加剧 [4][6] 人事变动与团队重构 - 保利发展上海公司证实，万科上海区域前设计总、产品领域领军人物蔡亮已正式加盟，负责产品研发相关工作，该动作被视为2025年上海地产行业“最具含金量跳槽” [1] - 蔡亮为80后，2003年加入万科，曾主导上海万科翡翠滨江、七宝万科广场等标杆项目，助力区域规模突破千亿，是高端产品线研发专家 [3] - 蔡亮的加盟标志着保利发展上海公司启动“集团空降+外部引援”的高管调整组合，旨在针对性补齐产品、营销与研发短板 [3] - 今年1月，原保利发展集团产研中心总经理吴劲松调任上海公司总经理，营销副总经理付军来自保利和润，拥有成熟高端项目营销经验，公司核心管理团队配置已趋完善 [3] 市场竞争格局 - 2025年111月上海销售额排名：华润置地以417.9亿元暂居榜首，保利发展以395.8亿元紧随其后，两者差距仅22.1亿元，招商蛇口以387.8亿元位列第三 [5] - 权益销售额排名：保利发展以283.6亿元反超登顶，领先招商蛇口9.1亿元，领先华润置地18.1亿元，反映其权益占比更高 [5] - 销售面积排名：招商蛇口以65.0万平方米领跑，保利发展57.1万平方米、华润置地45.3万平方米紧随其后 [6] - 单平米售价：保利发展约6.93万元，华润置地约9.22万元，招商蛇口约5.97万元，保利与华润单价优势显著，聚焦顶豪市场，招商则走量巩固规模 [6] 项目去化与产品策略 - 上海顶豪市场竞争白热化，但市场去化能力减弱，近期多个豪宅项目二次推盘认购率明显低于首开 [4] - 以保利世博天悦为例，2024年至今推出832套房源，截至12月12日可售184套，已售648套，销售去化率为77.9%；已登记总套数473套，已登记比例仅56.9% [4] - 在上海10万+单价项目成交中，保利世博天悦以26.6万元/平方米单价成为上海最贵项目，但华润、中海凭借多项目布局占据成交套数优势 [6] - 保利发展年末按下推盘“加速键”，计划释放超26亿元货值房源，多项目联动以稳固年度销售亚军席位 [1][6] - 具体推盘项目包括：保利外滩曜首推68套115139平方米小高层，吹风价11.7万元/平方米15.6万元/平方米，货值估算超11亿元；后续将推洋房及别墅以拉升售价 [7] - 闵行保利都汇和煦12月加推建面129平方米为主的洋房产品，以“走量”策略补充销售规模 [7] - 竞品方面，华润置地澐启滨江二批次将推270多套房源，货值约50亿元；安澜上海拟首开190套大户型房源，货值约90亿元 [7] 产品特点与竞争优势 - 蔡亮携万科系高端产品打造经验加盟，有望为保利上海世博天悦等顶豪项目注入新视野 [1] - 保利外滩曜作为上海“好房子”政策后打造的新房，以高得房率为优势：115平方米三房实得率约93%，130平方米四房实得率约95%，相较常规产品多出13平方米15平方米使用空间 [6]