文章核心观点 - 中金基金创新投资部负责人指出，当前中国公募REITs市场在推动消费升级和城市更新中具有潜力，但发展仍面临整体体量偏小、产融结合不足及顶层制度有待优化三大挑战，随着政策与市场实践的深入，其角色将愈发重要 [1][2] REITs市场发展现状与挑战 - 整体体量有待壮大：截至2025年11月末，全市场共有77只公募REITs上市，总体融资规模约2000亿元，但与消费相关的基础设施REITs只有12只，规模约300亿元，占比不高，与国外成熟市场相比差异很大 [1] - 产融结合有待提升：当前REITs治理以基金管理人为主导，原始权益人和运营管理机构适度参与，基金管理人擅长证券资产管理但基础资产运营管理能力需增强，产业方虽有强运营能力但管理决策权有限，在激励机制、权责划分及分层决策方面有改善空间 [1] - 顶层制度建设有待优化：国内REITs仍缺少最顶层的立法，特别是税务相关的专门立法，推出相关制度将对市场产生积极的促进和改善作用 [2] 未来展望 - 尽管面临挑战，但随着政策的持续优化和市场实践的不断深入，REITs在推动消费升级和城市更新中将扮演越来越重要的角色 [2]