市场表现 - 12月10日午盘，A股房地产板块直线拉升，华夏幸福、万科A、财信发展等多股涨停，港股内房股同步走高 [1] - 港股市场部分内房股涨幅显著，其中万科企业涨超17%，融信中国、中国金茂、融创中国等涨超9% [1] - 具体个股表现：万科企业涨16.47%至3.890港元，融信中国涨12.68%至0.160港元，融创中国涨12.90%至1.400港元 [2] 关键催化剂 - 市场情绪受到万科企业动态及对财政贴息支持楼市企稳的浓厚预期共同点燃 [3] - 10日，万科首个展期债券“22万科MTN004”召开债权人大会讨论展期事宜，会议新增两个议案，被认为有利于各方达成共识，对万科纾困十分重要 [2] 潜在政策：房贷贴息 - 市场对全国性房贷贴息政策抱有期望，但目前仅为市场预期和券商研判，尚无具体政策出台 [3] - 房贷贴息政策被券商解读为“隐形降息”，核心目标在于“稳房价”，通过收敛房贷利率与租金回报率之间的利差，为资产价格重建底部支撑 [3][6] - 该模式参考了消费贷贴息经验，旨在构建“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式 [4] 市场核心矛盾 - 当前房地产市场面临房贷利率与租金回报率显著倒挂的困境，2025年重点50城租金回报率为2.08%，而全国三季度新增房贷平均利率为3.06% [7] - 一线城市租金回报率更低，北京、上海、深圳分别为1.61%、1.89%和1.76% [7] 银行体系约束与贴息优势 - 银行净息差压力是房贷利率下行的主要约束，2025年三季度国有大行净息差仅为1.31%，行业平均为1.42% [9] - 财政贴息模式的优势在于由财政承担部分利息成本，银行维持原有收益水平，购房者实际成本下降，同时不损害银行盈利稳定性 [4][9] - 个人住房贷款是银行核心信贷资产，2025年三季度余额达37.4万亿元，占金融机构贷款余额的13.9% [11] 政策落地路径展望 - 考虑到财政压力，政策或将采取“分步推进、梯度实施”策略，优先覆盖新增首套房贷，并可能率先在一线及核心二线城市试点 [13] - 测算显示，若贴息仅覆盖新增房贷且比例为1个百分点，年财政支出压力约300-450亿元；若全面覆盖37.4万亿元存量并贴息100个基点，年资金需求将达约3800亿元 [13] - 在资金来源上，超长期特别国债可能成为核心载体，形成“财政发债+央行购债+银行投放+财政贴息”的闭环 [13] 地方实践与效果 - 自2023年以来，南京、长春、运城、武汉等多个城市已推出购房贷款贴息政策 [15] - 贴息幅度多样：长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴；南京雨花台区实行分级政策，贴息比例2%、1.5%、1%不等；运城针对高层次人才贴息30%-50% [15] - 贴息年限普遍1-3年，并设有额度上限，如南京雨花台区最高4万元，长春市3年累计3万元，武汉市最高不超过2万元 [15] - 政策短期有提振效果：长春政策出台后，2024年8月、9月新房销售套数环比分别增长29%和30%；武汉政策出台后，2025年10月新房成交套数环比增长50%，较1-9月月均高出45% [15]