一、2026 年房地产销售量价仍有下行压力 （一）地产行业仍面临新房需求中枢下滑、库存压力、土地财政对经济拖累问题 1、美国住宅市场长期不存在住宅过剩问题。1）在 80 年代后的较长过程中，新房建设量 略超于人口净 增长需求，美国自住房屋空置率缓慢提升，尤其是 1996 年后空置率提升加 速，但高点仍低于 10%的临 界水平，总体存量住宅处于合理水平。2）存量住宅的持有结 构看，美国住宅自有率在 63-69%范围 内，较为稳定，1996 年至 2014 年存在先上升再回 落的过山车，本质上也反映了 08 年的次贷危机是在 总量住宅数量相对均衡情况下的居民 行为引发的结构性金融问题，而非住宅供需的问题。3）除 2008 年次贷危机前后，房价 在经济中主要以结果变量存在，绝对价格随着美国有经济稳步增长，中间随着 经济周期 有小幅波动。 2、美国开发商更偏制造业，中国更像投资行业。虽然同样是拿地—建设—销售的开发模 式，但中美房 企在拿地方式、建筑形态（决定开发周期）、销售制度等方面存在不同，导 致两国房企商业模式差别 较大。1）美国房企常通过期权等方式锁定土地价格，降低土地 投资风险（霍顿期权形式拿地占比约 60 ...