资产出售决策 - 公司拟调整前期挂牌出售未成交的三套房产的转让底价[1] - 出售房产有利于公司整合资源，降低运营成本，聚焦主业，同时盘活公司收益较低资产，提高公司可持续经营能力[1] - 公司曾于2015年至2016年间大量出售过闲置房产，涉及金额超4000万元[2] 资产详情与估值 - 计划出售的房产位于上海市静安区镇宁路200号西楼，为欣安大厦，总计四套，建筑面积合计604.68平方米[1] - 四套房产账面净值仅为203.93万元，但首次挂牌转让价格合计为3076万元，基于评估值[1] - 面积最大的房产（190.58平方米）评估值为964万元，最小的（112.64平方米）评估值为568万元，另外两套（均为150.73平方米）评估值各为774万元[1] 首次挂牌与成交情况 - 首次挂牌时价格约为5.09万元/平方米[1] - 最终仅成交一套，面积为112.64平方米的房产以592万元成交，摘牌对象为两名自然人[1] 二次挂牌定价调整 - 剩余三套房产（总建筑面积492.04平方米）的二次挂牌价格合计为2262万元[2] - 调整后的挂牌价格约为4.6万元/平方米，较首次挂牌时的5.09万元/平方米有所下降[1] - 190.58平方米房产二次挂牌价为870万元，另外两套分别为697万元和695万元[2] 市场背景与资产状况 - 标的房产所在小区（欣安大厦）10月份挂牌均价为5.63万元/平方米，但6月份成交均价为4.93万元/平方米[2] - 房产挂牌前仍在出租，但出租收益非常低，因此公司决定处置[2] - 欣安大厦约在2000年左右建成，由上海静安置业（集团）有限公司开发[2]