房地产止跌回稳的判断依据与时间点 - 文章核心观点：房地产市场距离止跌回稳并不遥远，预计在明年一二季度有望企稳，判断依据主要在于新房销量、二手房价及市场估值泡沫等指标是否见底 [1] - 关键观察指标包括二手房成交占比（对应新房量稳）、租金回报率（对应二手房价稳）以及房价收入比（衡量估值泡沫） [1] 二手房成交占比与新房的量稳 - 2022-2024年全国二手房成交占比年均增幅为8-10个百分点，2025年增幅预计收窄至4个百分点，成交结构企稳迹象初现，全国占比预计达50% [2] - 二手房成交占比存在区间上限，由住房平均使用寿命决定，中国内地住房平均使用寿命约30年，理论上二手房成交占比应高于日本（60%-63%），低于中国香港（74%-77%） [5] - 选取18个样本城市进行测算，今年前三季度其二手房成交占比达57.2%，较去年同期增加5.8个百分点，9月占比达57.7%，较2021年10月低点增加33个百分点 [11] - 按当前提升速度，预计明年上半年18个样本城市二手房成交占比有望接近或超过日本稳态区间下沿（60%-63%），届时新房销量有望企稳，新建住宅销售面积同比增速有望回到零附近 [11] - 新房“改善化”与二手房“刚需化”趋势明显，新房优质供给增加可能抑制二手房占比提升速度，使新房量的企稳更早到来 [13] 租金回报率与二手房的价稳 - 随着房子属性从投资品向消费品过渡，租金回报率决定的居住价值将成为房子估值的“锚”，合理水平应接近公积金贷款利率，约在2.4%-2.8%区间 [15][19] - 目前全国百城租金回报率为2.37%，较合理水平差10-20BP，按当前房价调整速度，预计明年二季度租金回报率将达合理区间 [23] - 国际比较显示，中国一线城市1.8%的净租金回报率并未显著低于国际水平，部分高租息房产（如北京、上海中心区域老破小及乌鲁木齐、贵阳、哈尔滨等城市房产）有望率先企稳 [24][26] - 租金价格止跌至关重要，中指研究院统计50城住宅租赁价格指数过去半年平均月跌幅为0.26%，租金跌幅收窄将加快房地产市场企稳节奏 [28] 房价收入比与估值泡沫消化 - 传统numbeo数据高估中国房价收入比，经调整后，北京、上海、广州、深圳房价收入比分别为12.3、9.6、8.1、14.6，新一线城市如杭州、成都、重庆、武汉则分别为5.7、6.1、5.2、4.4，已回归相对合理区间 [31] - 过去几年房价调整显著消化泡沫，多个城市房价已回落至2016-2017年水平，而同期城镇居民可支配收入增长近70%，推动房价收入比向合理区间回归 [31] 市场企稳节奏与城市分化 - 房地产市场企稳顺序预计为新房“量”的企稳早于二手房“价”的企稳 [37] - 不同类型房产企稳顺序为：新好房 > 老破小 > 改善房 > 老现房 [38] - 不同能级城市止跌回稳的租金回报率阈值不同，一线城市预计在2.0%-2.2%左右，二三线城市需具备高租金回报率（3%以上）且租金价格止跌（同比增速0.5%以上）的特征，目前乌鲁木齐、贵阳、哈尔滨已显现企稳迹象 [40]