土拍成交结果 - 7宗涉宅用地均以底价成交 总成交金额44.45亿元[1] - 最高总价地块为江宁方山G62地块 成交价9.3亿元[2] - 仙林湖G64地块成交价9.08亿元 雨花人居森林G57地块成交价7.2亿元[2] - 栖霞山G65地块成交价6.24亿元 G66地块成交价2.93亿元[2] - 江宁滨江G61地块成交价6.31亿元 汤山G63地块成交价3.39亿元[2] 地块规划特征 - 总出让面积31.8万平方米 规划建筑面积43.5万平方米[1] - 4宗地块容积率低于1.8 其中G66地块容积率低至1.2[3] - 仙林湖G64和雨花G57地块容积率均为1.5[3] - G57地块建筑限高60米 支持打造洋房加小高层组合产品[4] 市场供需结构 - 2025年上半年144平方米以上改善户型成交占比突破30%[4] - 市场存在刚需产品过剩与改善产品稀缺的供需错配问题[4] - 方山板块近五年来首次供应宅地 雨花板块已断供2年[4] - 低密地块集中供应是对改善需求市场缺口的精准回应[4] 房企参与格局 - 7宗地块中6宗被央企或地方国资竞得[5] - 2025年南京民企拿地占比不足20% 多集中于边缘板块[5] - 中建国际首次切入南京普通住宅市场[6] - 地方国资承担区域稳市角色 避免流拍风险[6] 政策环境影响 - 南京全面取消限购 推广房票安置制度[7] - 优化土地出让条件包括降低保证金比例和放宽付款周期[7] - 江宁滨江和方山板块新房去化率较去年提升15%-20%[7] - 政策尚未根本扭转企业的谨慎预期[7] 市场发展趋势 - 新房市场加速向低密改善转型[8] - 洋房 小高层及第四代住宅有望取代高层产品成为主流[8] - 下一场土拍关注建邺区河西中胜地块 容积率1.35 起拍价13.19亿元[8]