中国房地产市场的结构性分化 - 2016年后中国房地产市场呈现结构性分化特征 全国70个大中城市房价不再普涨 下跌城市数量由少变多[1] - 上海豪宅市场表现强劲 2025年总价3000万元以上新房全年成交金额预计突破1000亿元[2] - 黄浦区新房成交均价五年涨幅接近30% 从2020年13.8万/㎡升至2025年17.9万/㎡[2] - 壹号院项目一年内均价上涨16.5% 从去年8月17万/㎡涨至今年8月19.8万/㎡[3] - 上海高端住宅价格坚挺 金陵华庭均价20.5万/㎡ 保利世博天悦均价26-27万/㎡[3] 中日房地产市场对比 - 中国房地产周期2021年见顶 比日本晚30年 上海2025年房价较2021年跌幅约30% 明显小于东京1995年较1991年50%的跌幅[2] - 东京豪宅价格从1991年高点下跌60-70% 2002年主城区豪宅跌至150万日元/㎡[3] - 东京实际房价指数迄今未突破历史高点 剔除通胀因素后仍低于30多年前峰值[4][5] 豪宅市场走强原因 - 中国大城市化进程方兴未艾 上海城市人口占比不足3% 远低于东京30%和首尔25%的集中度[7] - 收入差距显著 高收入与低收入群体人均可支配收入差距达11倍[8] - 全国高收入群体向一线城市集聚 壹号院购买者中上海本地买家占28.6% 江浙买家合计占30%[8] - 资产荒现象持续 十年期国债收益率大幅低于名义GDP增速 资金追逐少量优质资产[11] 科技板块结构性牛市 - 科创50指数从7月底至8月28日上涨30% 市盈率从144倍升至190倍[17] - 全球半导体销售额持续增长 2025年4月达620.7亿美元 同比增长21% 连续21个月正增长[21] - 电子行业2023年上半年盈利增长23% AI算力和硬件产业链成为核心驱动力[20] - 科创板企业平均研发费用率达11% 显著高于主板 但估值溢价仅30%[24] A股市场结构特征 - 新兴产业（电子、通信、计算机、汽车、电力设备）合计市值34万亿元 占A股总市值30.2%[25] - 三大传统行业（银行、非银、房地产）合计市值24万亿元 占比21.0%[25] - 新兴产业市值较2015年底增长3.6倍 传统行业仅增60%[25] - A股交易额中市值300亿以下公司占比63.4% 盈利总额仅占全市场13.2%[29] 中美市场对比 - 美股头部集中效应显著 市值1000亿以上公司交易额占比81.3%[29] - 美股"七巨头"平均市盈率从去年40倍降至今年33倍 盈利增长约20%[29] - A股整体盈利增长乏力 中报业绩整体增长2.5% 不足GDP增速一半[30] - 剔除新股后上市公司平均净利润增速仍处负值区间[32]