市场发展历程 - 公募REITs市场自2021年6月启动以来经历完整周期性波动，截至2025年6月30日共发行68只产品，发行规模达1830.72亿元，市值2054.75亿元，覆盖产业园区、仓储物流等9类资产 [2][3] - 二级市场走势分为七个阶段：初期平稳（2021年6-8月）→冲高至1300点（2021年8月-2022年2月）→震荡回调（2022年2-6月）→二次冲高至1220点（2022年6-12月）→超跌波动（2022年12月-2023年12月）→政策驱动复苏（2023年12月-2024年12月）→常态化发行（2025年起） [5][6][7] - 派息率呈现显著吸引力，产权类REITs整体派息率3.84%，经营权类达8.88%，市场整体为6.68% [8] 投资者结构特征 - 机构投资者占主导地位，2024年末原始权益人及关联方持仓占比56%，券商总持仓超700亿元，保险机构持仓超600亿元 [9] - 保险资金偏好稳健产权类资产，产业资金超配保障性租赁住房；银行理财与信托持仓高度分散，单REIT持仓通常小于1亿元，信托资金60%集中在消费基础设施领域 [11][14] - 仓储物流和消费基础设施领域原始权益人持仓占比不足46%，低于市场平均水平，其中消费基础设施被公认具有高防御性 [15] 机构投资者策略分析 - 券商自营资金持仓占比从2021年末17.3%降至2024年中13.9%，2024年下半年反弹至19.0%，总规模198亿元，参与券商从16家增至43家，以灵活交易和高频调仓为特征 [16] - 保险资金持仓占比先降后升，2023年末降至9.7%谷底，2024年末回升至11.42%，重点配置保障性租赁住房和IDC资产，后者因数字经济政策赋能和长期现金流稳定受青睐 [16][20][21] - 产业资本以国企投资平台为主，头部机构如首钢基金、中国国新带动效应显著，2024年末中国国新旗下平台合计投资超5亿元，较2021年2000余万元大幅增长 [17][20] 市场流动性及工具 - REITs ETF缺位制约流动性提升，指数化产品发展滞后，参考北交所经验可显著提升市场流动性和资金入市效率 [43] - 做市商制度待优化，当前买卖价差部分超1.5%，需扩大做市商数量并改进报价机制以提升交易效率 [28][44] - 银行理财资金偏好"打新收益为主+战略配售严选+二级灵活调仓"组合模式，但受制于团队配置不足和调仓流动性需求 [30][31] 政策与市场优化方向 - 扩大供给是核心方向，包括首发项目增量和扩募提速，2024-2025年发行端已显著提速但仍无法满足资金配置需求 [42] - 社保基金2023年末被纳入投资范围并开始项目尽调，未来可能通过指数化产品参与市场，个人养老金账户纳入成为下一步期待 [45] - 境外投资者可通过QFII/RQFII渠道参与网下询价，引进外资是优化投资者结构和提升市场成熟度的有效途径 [47]