韩国楼市政策调整 - 韩国国土交通部8月26日起实施新规 限制外国人在首尔全域 京畿道23个市郡 仁川7个自治区购买6平方米以上住宅 需事先获得政府批准 获批后4个月内入住且实际居住至少两年 违者面临最高房价10%罚款 交易许可或被取消 新规涵盖公寓 独栋 多户和联排住宅 但不包括办公楼 继承 赠与和拍卖等无偿或非交易类取得方式 [1] - 此前李在明政府对韩国本国民众购房实施限制 在首尔及其他调控区域内申请住房贷款金额不得超过6亿韩元 约合人民币318万元 同时要求借贷购房者6个月内必须搬入所购房产 以遏制套利式购房行为 [2] 外籍投资者购房趋势 - 韩国首都圈外国人住房交易量从2022年4568套增至2023年6363套 2024年进一步升至7296套 [1] - 2024年1至4月期间外籍投资者申请不动产产权交易登记共计4169件 2023年购买房地产并申请房屋所有权转移登记的外国人总计约1.75万人 较2022年1.51万人增长11.9% [1] - 外籍投资者热衷区域包括京畿道地区 江南三区 江南 瑞草 松坡 仁川市 忠清南道和忠清北道等 [2] 政策背景与监管措施 - 新规针对外国人通过海外贷款或现金全额支付高价住宅的行为 将强化对海外资金来源的申报审查责任 对于疑似通过购房洗钱的交易将通报相关国家税务机关 [2] - 韩国国会提出多项限制外籍投资者购房提案 包括要求外籍投资者在韩购房须事先获得政府许可 并规定购置后必须住满三年以上 以及在投机过热地区购置房地产时必须取得地方政府事前许可 [2] 韩国楼市价格波动 - 2020年至2021年韩国房价最大涨幅超过40% 首尔部分地区房价暴涨50% [3] - 2023年韩国公寓 多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63% 降幅创历史新高 首尔部分区域房价跌幅达40% 同期成交量暴跌70% [3] - 2024年7月韩国房屋交易价格指数环比上涨0.15% 首尔房价环比上涨0.76% 创近4年来最大涨幅 2024年上半年首都圈住宅月平均销售价格比2023年底上涨0.1% 其中首尔房价上涨0.39% [4] 区域市场分化 - 2025年上半年除首尔及其周边大都市区外 韩国所有地区房价都出现下跌 非首都地区因未售出住宅持续堆积导致市场长期低迷 [4]