目标价与评级 - 目标价略微上调至49.8港元 维持买入评级 [1] - 潜在降息及沪深港通纳入可能成为未来12个月关键催化剂 其影响大于租金调整预期变化 [1] - 利率和折现率下调推动目标价小幅上调 [1] 财务预测调整 - 2026财年每单位派息预测小幅下调约1.5% 2027财年下调约2.9% [1] - 引入2028财年派息预测 [1] 运营表现 - 2026财年第一季度香港零售物业组合销售额同比下降0.8% 低于香港整体市场0.4%的增幅 [1] - 零售物业出租率维持97.6%的高水平 办公大楼出租率达99.2% [1] 租金与成本预期 - 续约租金调整率预测为负中个位数 将导致2026财年收入小幅下降 [1] - 近期HIBOR/SORA/BBSY下降有助于降低融资成本 [1] - 利率下调可部分缓解租金压力影响 [1]