核心观点 - 基于摩根士丹利的调查报告，中国房地产市场情绪恶化，居民购房意愿低迷而售房意愿增强，预计在没有重大政策利好的情况下，市场在三、四季度将继续承压，尤其是一线城市房价面临更大下行压力 [1][2][10][27] 市场情绪与价格预期 - 整体房价前景疲软，净33%的受访者预计未来12个月房价将下跌，该比例在4月份为36% [5][7] - 一线城市房价下跌预期最为强烈，净50%的受访者预计房价将下跌，二线城市该比例为净45% [5][7] - 市场观点存在分歧，认为市场会进一步下跌与认为房价不变或上涨的群体均不少，这种分歧被视为市场尚未见底的信号 [3] - 市场情绪是短期趋势的重要推手，当前恶化的情绪可能在缺乏利好的情况下，强化市场的下跌趋势，形成负向循环 [4][9][10] 购房需求与意愿 - 购房意愿持续低迷，在所有受访者中，51%表示未来可能购房，较4月份的49%有所上升 [12] - 然而，仅有16%的受访者表示“极有可能”购房，较4月份的15%略有增加 [12] - 在“极有可能”购房的群体中，仅3%计划在未来12个月内交易，6%计划在未来两到三年内购房，另有7%计划在四年后购房 [12] - 综合来看，在未来6个月、12个月及两到三年内有购房意愿的受访者合计仅占9%，且比例呈下降趋势，表明中短期内实际需求持续收缩，多数潜在买家处于观望状态 [15] 售房供给与价格让步 - 售房紧迫感增强，在所有潜在卖家中，44%的人可能在未来6个月内出售，8%的人已经挂牌出售 [16][19] - 计划在6个月内出售的比例为44%，加上计划在6至12个月内出售的比例22%，合计66%的潜在卖家计划在一年内出售房产 [17] - 愿意承受亏损出售房产的房主比例显著上升，从4月份的43%提升至7月份的56% [19][21] - 在愿意接受亏损的卖家中，42%的受访者可接受最高10%的折扣，12%可接受最高20%的折扣 [19] - 供应端价格已预留10%至20%的下行空间，且愿意“割肉”离场已成为多数，这是一个重要的情绪转变信号 [21][22] 市场趋势判断 - 市场下跌趋势已形成，叠加恶化的置业意愿，预计中国房地产市场在三、四季度将继续承压 [2] - 一线城市由于信心相对疲软，其房价下降压力预计将超过二线及三四线城市 [10] - 三四线城市因房价基数较低、下跌较早较深，且成交量萎缩导致价格变动不明显，当前下跌动能相对较弱 [8] - 当前市场短期影响因素明确：需求减少、供应增加、情绪恶化，且缺乏新的有力刺激政策，中短期房价下行方向明显 [26][27]