上市概况 - 南方润泽科技数据中心REIT（证券代码：180901）于2025年8月8日在深交所上市，成为国内首批数据中心REITs之一及深交所首单数据中心REITs [1] - 该产品总份额10亿份，首发规模45亿元，底层资产为廊坊A-18数据中心，标志着中国数据中心行业进入资产证券化新阶段 [1] 底层资产优势 - A-18数据中心位于河北廊坊经济开发区，距离北京市南六环20公里，具备区位优势以满足北京地区客户对低延迟、高可靠性的需求 [2] - 数据中心共5897个机柜，总功率42.5MW，自2020年12月投入运营以来连续三年实现100%签约率和99%以上上架率 [2] 商业模式创新 - 润泽科技采用"数据中心+绿电"模式，通过REITs将廊坊A-18数据中心以37.25亿元估值证券化，提前收回大部分投资并构建"投资-运营-证券化-再投资"闭环 [3] - 募集资金将优先用于重庆润泽（西南）国际信息港项目建设，加速全国算力网络布局 [3] - REITs模式解决了行业"规模扩张与资金约束"矛盾，单兆瓦建设成本高达1500万元，传统融资模式难以满足需求 [4] 技术能力 - 润泽科技自主研发液冷技术提升数据中心电能使用效率，廊坊B区智算中心可在百米范围内实现13万颗先进芯片集群组建，支持万亿级大模型训练 [4] 政策支持 - 2024年《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》及证监会《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》首次将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴 [5] - 2025年《关于资本市场做好金融"五篇大文章"的实施意见》明确支持人工智能、数据中心等领域发行REITs [5] 市场影响 - 截至2025年6月底，我国累计发行68只公募REITs，规模近1800亿元，数据中心REITs丰富了市场资产谱系 [6] - 南方润泽科技REIT战略投资者获配5.6亿份（占比70%），网下投资者获配20%，公众投资者占10%，2025年净现金流分派率（年化）为6.38%，2026年为5.32% [6] 行业估值逻辑 - REITs引入NAV（净资产价值）估值法，通过现金流折现模型给予资产更稳定定价，推动行业从"规模竞赛"转向"质量竞争" [7] 行业发展趋势 - 第三方IDC服务商已占据国内50%以上市场份额，行业集中度仍有提升空间 [9] - 润泽科技已有6栋设施入选"国家绿色数据中心"，未来绿电使用比例、PUE值等指标将成为REITs重要估值因子 [9]