行业核心观点 - 在利率下行和优质资产稀缺的背景下，保险资金正加速布局优质不动产以获取长期稳定收益，投资方式趋于多元化 [1][2][3][4] 险资投资不动产的驱动因素 - 债券等传统固收资产收益率走低，10年期国债收益率截至7月22日为1.69%，而人身保险产品预定利率上限为2.5%，资产收益难以覆盖负债成本 [3] - 优质不动产具有长久期、低波动和现金流稳定的特性，契合保险资金对长期稳定收益的需求 [2][3] - 不动产与股票、债券关联度较低，有助于保险资金分散投资、降低风险、优化资产配置 [3] 险资投资不动产的规模与案例 - 截至7月22日，4家保险公司公布了13笔不动产投资，涉及6个项目，合计新增投资47.47亿元，笔数和金额均较去年同期增加 [1][2] - 友邦保险通过参与设立的基金投资上海松江柚米社区，该租赁住宅项目房源2252套，总建筑面积超13万平方米 [1] - 其他案例包括新华保险、大家保险与万科合作成立住房租赁合伙企业，以及大家保险收购龙湖集团相关房地产合资项目股权 [2] 险资投资不动产的方式与标的 - 投资方式从重仓地产股转向股权直投、设立私募基金、投资公募REITs及持有型不动产ABS等多元化方式 [1][4] - 投资标的聚焦于能产生稳定租金收入的购物中心、写字楼、长租公寓等收租型物业 [1][4] - 部分公司投资一线城市核心地段商业不动产，净运营收益率可达4%左右，能覆盖负债成本 [5] 险资投资不动产的挑战与展望 - 保险资金当前对不动产的配置比例处于低位，未来有提升空间，尤其关注保障房等项目机会 [6] - 不动产投资涉及市场、财务、运营、法律等多重风险，对投研、管理、运营、风控体系构成挑战 [6] - 退出渠道是重要考量，主要依赖公募REITs和大宗交易，但公募REITs发行有门槛且市场规模和流动性有限 [6][7] - 专家建议适当放宽公募REITs准入门槛、加快资产证券化产品建设以破解退出难题 [7]