南方润泽科技数据中心REIT上市 - 国内首批数据中心REITs之一，深交所首单数据中心REITs，证券代码180901，2025年8月8日上市交易 [1] - 总份额10亿份，首发规模45亿元，底层资产为廊坊A-18数据中心 [1] - 标志着中国数据中心行业迈入资产证券化新阶段，连接重资产基建与轻资产运营 [1] 底层资产价值 - A-18数据中心位于河北廊坊，距离北京南六环20公里，具备区位优势 [2] - 共5897个机柜，42.5MW总功率，2020年12月投入运营 [2] - 连续三年100%签约率和99%以上上架率，国内领先 [2] 商业模式创新 - 采用"数据中心+绿电"模式，通过REITs实现37.25亿元资产证券化 [3] - 构建"投资-运营-证券化-再投资"闭环，募集资金用于重庆润泽(西南)国际信息港项目 [3] - 解决重资产模式瓶颈，单个数据中心投资数十亿元，回收周期20年以上 [3] 行业影响 - REITs将固定资产转化为标准化产品，降低企业负债率，提供社会资本参与通道 [4] - 公司规划61栋智算中心、32万架机柜，未来可能通过REITs证券化 [4] - 自主研发液冷技术提升能效，廊坊B区智算中心支持万亿级大模型训练 [4] 政策支持 - 2024年政策将数据中心纳入科技创新REITs试点范畴 [5] - 2025年政策支持人工智能、数据中心等领域发行REITs [5] - 构建了完善的数据中心资产证券化政策框架 [5] 市场表现与投资者结构 - 截至2025年6月底，国内累计发行68只公募REITs，规模近1800亿元 [6] - 战略投资者获配5.6亿份占比70%，网下投资者20%，公众投资者10% [6] - 2025年净现金流分派率6.38%，2026年5.32% [6] 行业估值逻辑变化 - 从PE估值转向NAV估值，通过现金流折现模型给予资产更稳定定价 [7] - 推动行业从规模竞赛转向质量竞争，注重运营效率和现金流稳定性 [7] 未来发展机遇 - 数据中心作为新质生产力核心要素，将迎来建设高潮 [8] - 第三方IDC服务商占据50%以上市场份额，行业集中度有提升空间 [9] - 绿色发展成关键，6栋设施入选"国家绿色数据中心"，绿电比例和PUE值影响估值 [9]