政策调整核心内容 - 中国人民银行宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.60% [1] - 央行同步下调政策利率0.1个百分点，公开市场7天期逆回购操作利率从1.50%调降至1.40% [5] - 政策利率下调预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点 [5] 政策影响与市场效果 - 以100万元公积金贷款、30年期计算，利率下调后月供从4136元降至4003元，减少133元，还款总额从149万元降至144万元，减少近5万元成本 [3] - 对于组合贷款（商业与公积金贷款各100万元），30年月供总计减少6.76万元 [3] - 2025年第一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [3] - 全国30个大中城市商品房销售面积同比跌幅从2024年底明显收窄至下降1.7% [3] 历史背景与市场动态 - 2022年后公积金贷款利率仅调整2次（2022年10月、2024年5月），同期LPR下调6次 [2] - 2024年5年期以上LPR密集下调3次，导致多地商业房贷利率突破公积金利率下限，出现利率倒挂 [2] - 例如广州最低首套房贷利率已低于五年期以上公积金首套房利率20个基点左右 [2] - 2025年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.11% [6] 行业分析与未来展望 - 政策有助于减少公积金贷款与商业贷款之间的利差，更好发挥公积金惠民和支持消费功能 [2] - 分析认为去年三季度末出台的政策对推动房地产市场止跌企稳起到明显积极作用，商品房库存水平从高位回落 [3] - 预计各地商业银行将快速跟进下调房贷利率，央行将继续落实房地产“金融16条”等支持政策 [4] - 市场持续期待的止跌企稳目标有望实现，推动商品房市场向供需平衡方向运行 [4]