地块交易概况 - 北京市朝阳区成功出让一组团地块，由中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体以底价126亿元摘牌，成交楼面价为5.45万元/平方米 [1] - 该地块是朝阳区自去年6月以来推出的第四宗组团地块，其住宅部分是朝青板块近十年唯一新增住宅地块 [1] 地块具体信息 - 地块位于朝阳区平房乡和孙河乡，土地面积148,302.262平方米，规划建筑面积282,735.7平方米，用地性质包括R2二类居住用地、A334托幼用地和B4综合性商业金融服务业用地 [2] - 平房乡2107-01和03住宅地块占地面积合计8.44万平方米，地上建筑面积合计21.93万平方米，容积率均为2.6，限高80米 [2] - 孙河乡2902-73地块为商业金融服务业用地，占地5.87万平方米，容积率1.0，建筑高度有严格分区限制 [3] - 地块起始总价126亿元，其中平房乡两幅住宅地块起拍价119.59亿元，孙河乡商业地块起拍价6.41亿元 [3] 近期土地市场对比 - 去年6月，朝阳区首宗“住宅+产业+配套”组合用地以112亿元底价成交 [3] - 去年11月，朝阳区一宗组团地块以153.32亿元成交，溢价率0.21% [4] - 今年2月，朝阳区三间房地块以87.295亿元成交，溢价率10.5%，成交楼面价约5.2万元/平方米 [4] 地块价值与前景分析 - 本地块是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，地理位置优越，南临朝阳北路，西距朝阳大悦城约800米，距地铁青年路站直线距离约900米 [6] - 地块周边有北京初代豪宅星河湾，二手房挂牌价约9.5万元/平方米，为项目售价预期提供参考 [6] - 与今年2月成交的三间房地块（楼面价5.16万元/平方米）相比，本地块素质更优，更靠近中心城区，有望实现更高售价 [6] - 平房地块限高由60米调整为80米，提升了空间舒适度，但捆绑孙河商业地块并要求同步施工交付，对开发商资金和运营能力构成考验 [6]