收入和利润（同比环比） - 公司2021年营业收入为60.83亿元人民币，同比下降9.52%[25] - 归属于上市公司股东的净利润为-11.29亿元人民币，同比下降1,118.09%[25] - 扣除非经常性损益后的净利润为-13.81亿元人民币，同比下降5,578.70%[25] - 公司2021年营业收入60.82亿元同比下降9.52%[49] - 归属于上市公司股东的净利润亏损11.29亿元同比下降1,118.09%[49] - 公司总营业收入608,250.79万元，同比下降9.52%[70] - 归属于上市公司股东的净利润亏损112,902.29万元，同比下降1118.09%[70] - 公司营业收入总额60.83亿元同比下降9.52%[92] - 公司2021年总营业收入为608.25亿元，同比下降9.52%[98] - 第四季度归属于上市公司股东的净利润为-12.42亿元人民币[30] 成本和费用（同比环比） - 营业成本516.60亿元，同比下降12.75%，占收入比重84.93%[98] - 工资奖金成本183.87亿元，同比下降10.82%，占营业成本比重35.59%[98] - 技术协作费成本142.32亿元，同比大幅增长44.90%，占营业成本比重27.55%[98] - 财务费用143.78百万元同比增长59.71%[108] - 信用减值损失-1,602.76百万元同比扩大3,492.53%[108] 各业务线表现 - 大交易业务收入451,767.69万元同比下降6.81%[50] - 代理销售业务收入240,141.50万元同比下降19.81%[53] - 互联网+业务收入191,664.04万元同比增长19.24%[54] - 金融业务收入19,962.15万元同比下降18.67%[55] - 大资管业务收入148,635.20万元同比下降17.17%（扣除剥离项目影响后同比增长8.52%）[57] - 城市资产管理业务收入73,591.25万元同比上升16.42%[60] - 空间运营业务营业收入54,890.69万元，同比下降40.90%[62] - 咨询顾问业务营业收入14,184.56万元，同比下降19.74%[63] - 招商租赁业务营业收入5,968.70万元，同比增长4.86%[64] - 大交易业务营业收入451,767.69万元，同比下降6.81%，占总收入75.24%[72] - 大资管业务营业收入148,635.20万元，同比下降17.17%，占总收入24.76%[72] - 代理销售业务收入240,141.50万元，同比下降19.81%，平均费率0.77%[76] - 互联网+业务收入19.17亿元同比增长19.24%[79] - 金融服务业务收入1.996亿元同比下降18.67%[80] - 城市资产管理业务收入7.359亿元同比增长16.42%在管面积净增163万平方米[83] - 空间运营业务收入5.489亿元同比下降40.90%其中工商资产运营收入2.485亿元增长18.25%[85] - 公寓酒店管理收入1.465亿元同比下降73.18%扣除业务转让影响后实际增长20.61%[86] - 顾问策划业务收入1.418亿元同比下降19.74%执行合约数减少63个[87] - 招商租赁业务收入5968.7万元同比增长4.86%[88] - 华南区域收入281.94亿元，占总收入46.35%，同比下降2.50%[93] - 房地产中介服务业收入445.99亿元，同比下降6.67%，毛利率16.93%[95] - 代理销售业务收入240.14亿元，同比下降19.81%，毛利率24.80%[95] - 互联网+业务收入191.66亿元，同比增长19.24%，毛利率7.59%[95] - 金融服务业务毛利率61.30%，同比上升11.23个百分点[95] - 城市资产管理业务收入73.59亿元，同比增长16.42%，毛利率11.29%[95] - 代理销售业务毛利595.55百万元同比减少26.89%毛利率下降2.40个百分点[101] - 互联网+业务毛利145.40百万元同比增长70.00%毛利率上升2.27个百分点[101] - 金融服务业务毛利122.38百万元同比减少0.42%毛利率上升11.23个百分点[101] - 空间运营业务亏损66.94百万元同比减亏301.17百万元[102] 各地区表现 - 深圳为首的大湾区团队在淡市中实现逆势增长[10] - 华南区域收入281.94亿元，占总收入46.35%，同比下降2.50%[93] 管理层讨论和指引 - 2021年房地产行业处于急速向下的风险出清阶段[9] - 2021年一季度大部分城市销售开始逐月萎缩[9] - 上游开发商面临流动性和债务问题对下游企业产生巨大风险[9] - 公司开展颗粒归仓行动有效保证现金流稳定[10] - 山东公司实施数字化转型将智慧案场全面融入运营[10] - 公司完成大资管团队顶层设计在横琴设立大资管业务总部[10] - 公司在全国建立九大地区全面推进大资管业务发展[10] - 2022年是中国房地产的着陆年因城施策将加大城市分化[11] - 公司大交易业务聚焦大湾区、山东及中西部等优势区域，实施案场+业务组合和网格化管理以提升经营效率[153] - 公司计划提升与万科、保利两大战略客户的合作深度，并加大央国平客户发展以保障优质房源[153] - 公司设立非住业务发展部专注商业、办公和产业地产，打通投融管退以构建长期业务增长点[153] - 大资管业务锁定四大赛道，通过市场化拓展和外延方式构建核心团队、标杆项目及业务基础规模三要素[156] - 城市资产管理业务以精细化大物业服务为基础，叠加城市管理咨询、产业招商运营等高附加值服务[156] - 空间运营业务聚焦国企、政府、一手业主三类客户，推进公寓轻托管运营并完善悠租云系统实现梯度化管理[157] - 招商租赁业务聚焦大资管落地地区的楼宇二次招商，从驻场模式转变为驻场+租户服务模式[158] - 公司面临政府房地产政策不确定性风险，可能对市场成交方向产生重大影响[159] - 公司业务受新冠疫情影响，可能导致劳动力短缺、运营成本增加及财务状况不利[161] - 公司属于人力资源密集型，核心人员上进心及企业文化稀释可能带来挑战[161] 现金流和资产状况 - 经营活动产生的现金流量净额同比增长38.59%至10.51亿元人民币[25] - 经营活动产生的现金流量净额105,106.95万元，同比增加38.59%[71] - 经营活动现金流量净额1,051.07百万元同比增长38.59%[110] - 投资活动现金流量净额303.28百万元同比增长147.28%[110] - 投资活动现金流出39.66百万元同比减少80.07%[110][111] - 公司净利润为-11.28亿元人民币，经营活动现金流量净流入10.51亿元人民币[112] - 贷款发放和回收产生现金净流入7.92亿元人民币[112] - 货币资金占总资产比例从15.88%增至20.83%，增加4.95个百分点[114] - 应收账款占总资产比例从11.17%增至15.74%，增加4.57个百分点[114] - 使用权资产减少178.72亿元人民币，占比下降11.50个百分点[115] - 短期借款减少12.94亿元人民币，占比下降7.34个百分点[115] - 长期借款新增1.997亿元人民币，占比增加2.23个百分点[115] - 租赁负债减少209.22亿元人民币，占比下降13.48个百分点[115] 非经常性损益和资产减值 - 非经常性损益项目中涉及恒大集团的权益性投资价值变动损失8,500万元人民币[33] - 转让深圳世联集房资产管理有限公司股权确认收益2.35亿元人民币[33] - 计提各项资产减值准备16.6亿元对净利润影响为-14.36亿元[49] - 公司计提预期信用减值损失16.03亿元人民币[112] - 其他非流动金融资产公允价值变动损失8500万元人民币[118] 子公司和联营企业表现 - 公司全资子公司先锋居善互联网+业务营业收入同比增长31.04%[146] - 公司全资子公司世联小贷金融服务业务营业收入同比增长11.57%[147] - 公司控股子公司北京安信行物业管理服务营业收入同比增长10.06%[148] - 公司控股子公司世联君汇工商资产运营服务营业收入同比增长4.17%[149] - 子公司先锋居善总资产为11.995亿元人民币，净资产为-2029.21万元人民币[140] - 子公司世联小贷总资产为12.965亿元人民币，净资产为12.215亿元人民币[140] - 子公司世联小贷净利润为-3.7688亿元人民币[140] - 子公司北京安信行营业收入为6.076亿元人民币，净利润为4142.15万元人民币[140] - 子公司世君汇总资产为12.664亿元人民币，净资产为-3.0527亿元人民币[140] - 子公司世君汇净利润为-1.2044亿元人民币[140] - 公司间接持有惠州更赢100%股权，其营业收入4771.07万元，亏损1757.73万元[142] - 公司间接持有珠海更赢100%股权，其营业收入11024.79万元，亏损8.76万元[142] - 公司间接持有云南善居100%股权，其营业收入1675.87万元，净利润222.95万元[141] - 公司间接持有杭州君汇92.74%股权，其营业收入916.5万元，亏损205.91万元[141] - 公司间接持有江西世联聚义51%股权，其营业收入701.18万元，亏损307.12万元[141] - 公司间接持有中山善居100%股权，其营业收入567.94万元，亏损66.93万元[141] - 公司间接持有安徽更赢100%股权，其营业收入293.86万元，净利润130.82万元[142] - 公司间接持有东莞更赢100%股权，其营业收入994.23万元，亏损4.42万元[142] - 公司间接持有福建更赢100%股权，其营业收入575.95万元，亏损50.97万元[142] - 公司间接持有佛山更赢100%股权，其营业收入311.05万元，净利润23.15万元[142] - 深圳更赢信息技术有限公司实现营业收入7705.84万元，亏损235.13万元[143] - 云南更赢信息技术有限公司实现营业收入117.61万元，亏损123.51万元[143] - 山东更赢信息技术有限公司实现营业收入577.26万元，亏损292.36万元[143] - 深圳世联集房资产管理有限公司实现营业收入104.43万元，亏损93.79万元[143] - 南京世联集房酒店管理有限公司实现营业收入47.43万元，净利润2.02万元[143] - 杭州世联集房资产管理有限公司实现营业收入134.45万元，亏损118.29万元[143] - 广州红璞资产管理有限公司实现营业收入1336.92万元，亏损831.81万元[143] - 深圳集客电子商务有限公司本报告期尚未正式运营[143] - 唐山爱房房地产经纪有限公司本报告期尚未正式运营[143] - 广州红璞酒店管理有限公司本报告期尚未正式运营[143] - 武汉红璞公寓管理有限公司营业收入263.8万元，亏损173.91万元[144] - 杭州红璞酒店管理有限公司营业收入637.22万元，亏损276.72万元[144] - 宁波红璞公寓管理有限公司营业收入113.66万元，亏损37.54万元[144] - 郑州红璞酒店管理有限公司营业收入66.46万元，亏损56.45万元[144] - 北京红璞公寓管理有限公司营业收入39.56万元，亏损28.32万元[144] - 上海红与璞酒店管理有限公司营业收入57.15万元，亏损18.23万元[144] - 苏州红璞公寓管理有限公司营业收入229.6万元，亏损3.15万元[144] - 深圳碧海红璞公寓管理有限公司营业收入10.21万元，净利润2.3万元[144] - 成都红璞时光酒店管理有限公司营业收入19.3万元，净利润5.16万元[144] - 南京鸿璞酒店管理有限公司营业收入12.91万元，净利润0.52万元[144] - 平湖红璞公寓实现营业收入40.02万元，亏损11.83万元[145] - 西安红璞公寓实现营业收入41.38万元，亏损16.78万元[145] - 山东红璞公寓实现营业收入1528.98万元，净利润275.33万元[145] - 北京君汇明德实现营业收入278.16万元，亏损178.98万元[145] - 邢台世联实现营业收入97.61万元，净利润98.11万元[146] - 厦门集金实现营业收入2.19万元，净利润98.16万元[145] 行业和市场环境 - 全国商品房销售面积17.94亿平方米同比增长1.9%销售额18.19万亿元同比增长4.8%[38] - 全国房地产开发投资14.76万亿元同比增长4.4%其中住宅开发投资同比增长6.4%占比75.3%[38] - 全国房屋新开工面积19.89亿平方米同比减少11.4%竣工10.14亿平方米同比增长11.2%[38] - 全国商品房待售面积5.10亿平方米同比增长2.4%[38] - 商品房销售面积单月同比降幅最高达22%7月后销售规模低于2019年同期[37] - 房地产贷款增速创8年新低离岸美元债市场净融资额创历史新低[38] - 2021年末常住人口城镇化率达64.72%较上年增0.83个百分点增速显著回落[42] - 2021年人口净增长仅48万人口增长和城镇化进程显著放缓[42] - 中国商企和城市空间综合服务市场预计2020-2025年保持年约20%复合增长率[44] - 房企融资"三道红线"和银行房贷"两集中"政策持续实施[38] 公司治理和股东结构 - 公司控股股东于2020年8月28日变更为珠海大横琴集团有限公司[24] - 公司2021年召开5次股东大会[167] - 公司董事会成员9人其中独立董事3人[169] - 公司2021年召开董事会10次[169] - 公司监事会成员3人其中1人为职工代表[169] - 公司控股股东未干预公司决策和经营活动[168] - 公司在业务人员资产机构财务方面保持独立[168][173] - 公司未与控股股东存在同业竞争关系[179] - 公司高级管理人员未在控股股东单位领取报酬[175] - 公司作为独立纳税人依法独立纳税[178] - 控股股东珠海大横琴集团承诺在收购完成之日起36个月内解决物业管理业务同业竞争问题[180] - 控股股东承诺通过资产重组、业务调整等方式解决同业竞争[180] - 控股股东承诺在上市公司提出异议后及时终止或转让存在竞争的业务[182] - 2020年度股东大会投资者参与比例为54.81%[183] - 2021年第一次临时股东大会投资者参与比例为25.41%[183] - 2021年第二次临时股东大会投资者参与比例为53.40%[183] - 2021年第三次临时股东大会投资者参与比例为52.92%[183] - 2021年第四次临时股东大会投资者参与比例为52.91%[183] 董事、监事及高级管理人员持股和变动 - 联席董事长陈劲松期末持股18,299,610股[184] - 公司董事及高管持股变动情况在报告期内未发生重大变化[184] - 公司董事、总经理朱敏持有1,752,942股公司股份[185] - 公司监事会主席袁鸿昌持有2,466,466股公司股份，并通过二级市场增持9,600股，总持股达2,476,066股[185] - 公司副总经理李荣持有440,100股公司股份，并通过二级市场减持110,025股，总持股降至330,075股[185] - 公司副总经理焦安平持有84,000股公司股份[185] - 公司董事、监事及高级管理人员合计持股23,043,118股，净变动减少100,425股，期末总持股22,942,693股[186] - 原副总经理兼董事会秘书王立于2021年1月18日因个人原因离职[186][187] - 吴惠明于2021年1月19日被聘任为公司董事会秘书[187] 募集资金使用和变更 - 公司2015年非公开发行募集资金净额为111,802.77万元[128] - 截至报告期末累计使用募集资金总额111,802.77万元[128] - 累计变更募集资金用途金额71,961.46万元[128] - 变更募集资金用途比例达64.36%[126][128] - 基于大数据的O2M平台建设项目实际投入1,075.77万元[130] - 补充流动资金项目实际投入38,765.54万元[130] - O2M平台建设项目资金变更38,924.23万元用于长租公寓[130] - 补充流动资金项目资金变更33,037.23万元用于长租公寓[131] - 使用闲置募集资金暂时补充流动资金最高达40,000万元[131] - 募集资金置换预先投入自筹资金144,476,680.23元[131] - 长租公寓建设项目募集资金投入进度为37.73% 累计投入金额29,413.41万元[133] - 永久补充流动资金项目投入进度达100% 金额48,548.05万元[133] - 公司变更募集资金总额126,509.51万元 其中77,961.46万元用于长租公寓建设[133] - O2M平台建设项目募集资金余额38,924.23万元被变更用途[134] - 补充流动资金项目募集资金余额33,037.23万元被变更用途[134] - 201